Справка о практике рассмотрения споров, связанных с применением статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации

(самовольная постройка)*

 

Гражданско-правовой институт самовольной постройки обладает двуединой природой. С одной стороны, ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации представляет собой основание для приобретения права собственности, что вытекает как из содержания пункта 3 данной статьи, так и из систематического расположения анализируемого института в главе 14 Гражданского кодекса Российской Федерации, посвященной приобретению права собственности.

С другой стороны, анализируемый институт рассматривается как  санкция за осуществление строительства с нарушениями закона.

 

Институт самовольной постройки как основание для приобретения права собственности.

В силу императивного указания закона самовольная постройка изъята из гражданского оборота и права на нее не подлежат государственной регистрации, в том числе и как на объект, не завершенный строительством (ст. 8, 129 Гражданского кодекса Российской Федерации). Но при наличии предусмотренных ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации условий право собственности на самовольную постройку может быть признано судом.

В ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено три признака самовольной постройки, причем для определения ее таковой достаточно наличия хотя бы одного из них: возведение постройки (жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество) на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом и иными правовыми актами порядке; возведение постройки без получения на это необходимых разрешений; возведение постройки с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Учитывая положение п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, статусом самовольной постройки может обладать только объект недвижимого имущества.

В соответствии со ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

При рассмотрении споров, касающихся самовольных построек, возникает вопрос о том, распространяются ли нормы о самовольных постройках на реконструируемые[1] объекты недвижимого имущества. Непосредственно ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации не регулирует вопросы самовольной реконструкции. Но в силу того, что самовольная реконструкция может отвечать всем трем признакам отнесения постройки к самовольной, по аналогии закона (ст. 6 Гражданского кодекса Российской Федерации) к ним можно применять ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации[2].

Таким образом, рассмотренные ниже основания отнесения построек к самовольным относятся также и к самовольным реконструкциям. Также необходимо отметить, что судьи как при рассмотрении исковых требований о признании права собственности на самовольную постройку, так и при разрешении споров о сносе самовольной постройки, в первую очередь, устанавливают, является ли спорный объект самовольной постройкой.

 

1. Возведение постройки на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом и иными правовыми актами порядке.

В силу п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации[3] право собственности на самовольную постройку может быть признано за тем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В случае признания права собственности на постройку за данным лицом, он возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

По данному основанию установить незаконность постройки несложно: доказать наличие отвода земельного участка по характеру самого дела должен тот, кто осуществлял строительство (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). При этом категория земельного участка также должна позволять производить строительство (ст. 40 Земельного кодекса Российской Федерации).

В делах № А60-3968/2006-С1, А60-1474/2007-С1 ответчик осуществлял строительство здания на не отведенном в установленном порядке земельном участке. В соответствии с частью 2 пункта 1 статьи 60 Земельного кодекса РФ нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случае самовольного занятия земельного участка. Самовольное занятие земельного участка представляет собой вступление в фактическое владение участком при отсутствии законного основания такого владения.

С учетом указанных обстоятельств, в отсутствие прав ответчика на спорный земельный участок исковые требования о сносе самовольной постройки были удовлетворены.

В делах № А60-36541/2006-С1, №А60-3106/2006-С3, №А60-35270/2006-С1 истцу было отказано в удовлетворении исковых требований о признании права собственности на самовольную постройку в связи с отсутствием у истца соответствующих прав в отношении земельного участка, на котором находится спорное строение.

 

2. Возведение постройки без получения на это необходимых разрешений.

Пунктами 1, 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ предусмотрено, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, которое представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям строительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство. Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка (пп. 5 п. 3 ст. 8, п. 4 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ от 22.12.2004, пп. 2 п. 4 Правил выдачи разрешений на строительство объектов недвижимости, а также объектов недвижимости на территориях объектов градостроительной деятельности особого регулирования в Свердловской области, утвержденных постановлением Правительства Свердловской области от 14.05.2002 N 320-ПП).

Согласно п. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ в целях строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства застройщик направляет в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство орган местного самоуправления заявление о выдаче разрешения на строительство с приложением необходимых документов, а именно: правоустанавливающих документов на земельный участок, градостроительного плана земельного участка, материалов, содержащихся в проектной документации, положительного заключения государственной экспертизы проектной документации.

В силу п. 13 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ отсутствие документов, поименованных в п. 7 настоящей статьи, является основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство.

При этом строительство должно осуществляться исключительно на основании утвержденной в установленном порядке проектной документации, в отношении которой проведена государственная экспертиза (ст. 48, 49 Градостроительного кодекса РФ, п. 2 Положения о проведении государственной экспертизы и утверждении градостроительной, предпроектной и проектной документации в РФ, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 27.12.2000 N 1008).

В соответствии со ст. 3 Закона РФ от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в РФ" для строительства или реконструкции архитектурных объектов требуется разрешение на строительство (реконструкцию) уполномоченного на это органа; разрешение собственника земельного участка, а также наличие архитектурного проекта, выполненного в соответствии с архитектурно-планировочным заданием архитектора, имеющего лицензию на архитектурную деятельность. Строительство должно вестись с соблюдением градостроительных, строительных норм и правил.

В силу существующей практики в различных случаях лица, осуществлявшие строительные работы, ссылались на наличие определенных документов, которые, по их мнению, делали строительство законным. Как правило, причинами признания построек самовольными были отсутствие проектной документации и разрешения на строительство[4].

Среди отвергнутых судами доводов о законности можно отметить следующие: наличие акта согласования места размещения объекта, утвержденного плана застройки земельного участка с указанием на нем планируемых объектов, решения органа местного самоуправления о присвоении адреса предполагаемому объекту не дают права на строительство[5].

 

3. Осуществление строительства с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В соответствии со ст. 52 Градостроительного кодекса РФ от 22.12.2004 N 191-ФЗ строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, регулируются указанным Кодексом, другими федеральными законами и принятыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации. Отклонение параметров объектов капитального строительства от проектной документации, необходимость которого выявилась в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта такого объекта, допускается только на основании вновь утвержденной застройщиком или заказчиком проектной документации после внесения в нее соответствующих изменений в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

Анализ судебно-арбитражной практики свидетельствует, что соблюдение данных норм и правил предполагается имеющим место, если строение в установленном законом порядке было введено в эксплуатацию уполномоченными на то органами. В противном случае строительные нормы и правила предполагаются нарушенными, если не доказано обратное[6].

В ряде случаев суды назначают по такому делу экспертизу по ходатайству заинтересованного лица или ограничиваются несколькими заключениями контролирующих органов (санитарных, пожарных и пр.) о том, что они не выявили нарушений в данном строении[7].

 

Кто вправе обращаться с иском о признании права собственности на самовольную постройку[8]?

В соответствии со ст.4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правом на обращение в арбитражный суд обладает заинтересованное лицо за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В силу положений п.3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации для удовлетворения исковых требований о признании права собственности на самовольную постройку необходимо соблюдение двух обязательных условий:

- земельный участок, на котором осуществлена самовольная постройка, должен находиться у истца в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании;

- сохранение самовольной постройки не должно нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц либо создавать угрозу жизни и здоровью граждан.

До вступления в силу Федерального закона от 30.06.2006 №93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества»[9] (далее – Закон № 93-ФЗ) право на обращение в суд за признанием права собственности на самовольную постройку было предоставлено и фактическому застройщику, и собственнику земельного участка, на котором возведена постройка.

Вступившим в силу Законом № 93-ФЗ круг субъектов, которым предоставлено право на обращение в суд с исковым заявлением о признании права собственности на самовольную постройку, был сужен. Фактический застройщик не вправе теперь обращаться с иском о признании права собственности на самовольную постройку.

В целях единообразия судебной практики Арбитражного суда Свердловской области в связи с внесением изменений в п.3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации Президиумом Арбитражного суда Свердловской области 6 октября 2006 года были приняты и утверждены Рекомендации по вопросу применения п.3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым при рассмотрении исков о признании права собственности на самовольную постройку необходимо различать две ситуации[10].

«1.Иск предъявлен в суд и принят судом до 01 сентября 2006 года.

В данном случае применению подлежит п.3 ст.222 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей до внесения изменений законом от 30.06.2006 г. № 93-ФЗ, т.е. право собственности может быть признано за лицом, осуществившим постройку на земельном участке, в отношении которого оно не обладает вещными правами, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку, в том числе на условиях аренды.  Исходя из принципа, что закон обратной силы не имеет, поскольку до 01 сентября законодательство допускало возможность приобретения права собственности на самовольную постройку в таком порядке и истец свое субъективное право реализовал путем обращения в суд,  оно подлежит защите по закону, действовавшему на момент его возникновения.

2. Иск предъявлен в суд после 01 сентября 2006 года.

Применению подлежит п.3 ст.222 Гражданского кодекса Российской Федерации в новой редакции, т.е. право собственности на самовольную постройку может быть признано лишь при условии, что лицо обладает одним из указанных в п.3 ст.222 Гражданского кодекса Российской Федерации вещных прав на земельный участок, где осуществлена постройка (право собственности, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного (бессрочного) пользования). В случае если лицо такими правами не наделено либо земельный участок предоставлен ему на праве аренды, иск о признании права собственности на самовольную постройку удовлетворению не подлежит.

Момент начала строительства в данном случае юридического значения не имеет, поскольку осуществление самовольного строительства не создает субъективного вещного права на самовольную постройку в порядке, установленном п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации»[11].

 

Судьи Арбитражного суда Свердловской области при рассмотрении споров о признании права собственности на самовольную постройку, расположенную на земельном участке, находящемся у истца в аренде, отказывают в удовлетворении исковых требований[12]. При этом судьи исходят из того, что действующим законодательством не предусмотрена возможность признания права собственности на самовольную постройку за лицом, пользующимся земельном участком на основании договора аренды[13].

Но необходимо отметить, что имеется и противоположная позиция.

Так, в постановлении Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 26.06.2007 по делу №А72-1768/2006 отмечено, что «отсутствие в ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации такого вида землепользования, как аренда, не исключает признание права на самовольную постройку за арендатором земельного участка, поскольку нормы Земельного кодекса РФ (ст. ст. 22, 30) позволяют предоставлять землю под строительство объектов недвижимости»[14].

В Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за II квартал 2007 г., утвержденном Постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 01.08.2007 г. в ответе на вопрос: «Возможно ли признание права собственности на самовольно возведенное жилое строение за гражданином, если земельный участок предоставлен ему по договору аренды для строительства жилья?» указано следующее.

«По смыслу ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на жилой дом, возведенный гражданином без необходимых разрешений, на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства жилья, может быть признано, если жилое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан».

Таким образом, с целью формирование единообразной судебно-арбитражной практики требуется принятие Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации разъяснения по обсуждаемым вопросам или внесение законодателем соответствующих изменений в ст. 222 ГК РФ.

 

Согласно п.3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку не может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Так, в деле №А60-18968/2006-С4 в удовлетворении исковых требований о признании права собственности на самовольные постройки было отказано, поскольку спорные объекты недвижимости расположены на земельном участке полосы отвода железной дороги, что может повлиять на безопасность движения, а также на реализацию проектов развития и использования инфраструктуры железнодорожного транспорта.

В случае признания за лицом права собственности на самовольную постройку, которая была возведена не за его счет, он возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом[15].

 

Институт самовольной постройки как санкция за осуществление строительства с нарушением закона.

 

При рассмотрении исковых требований о сносе самовольной постройки суд обязан, в первую очередь, установить, что спорный объект недвижимости является самовольной постройкой[16], т.е. отвечает хотя бы одному из трех признаков самовольной постройки:

- возведение постройки (жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество) на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом и иными правовыми актами порядке;

- возведение постройки без получения на это необходимых разрешений;

- возведение постройки с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Если суд спорный объект недвижимости не признает самовольной постройкой, он отказывает в удовлетворении исковых требований[17].

Кто вправе обращаться с иском о сносе самовольной постройки?

Исходя из толкования положений ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  ст. 222, гл. 17 Гражданского кодекса Российской Федерации, гл. III,IV Земельного кодекса Российской Федерации, круг лиц, которые вправе заявить требование о сносе самовольной постройки, законом определен. Этими лицами являются лица, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которых находится земельный участок, где осуществлена постройка.

В деле №А60-35608/2006-С1 исковые требования о сносе самовольной постройки судом удовлетворены, т.к. документы, подтверждающие основания производства работ по капитальному строительству, в том числе землеотводные документы, разрешения на строительство, согласованную проектно-сметную документацию ответчиком не представлены ввиду их отсутствия, не законченное строительством капитальное одноэтажное здание с подвалом признано самовольной постройкой, которая подлежит сносу согласно п.2 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В другом деле №А60-6554/2006-С7 суд удовлетворил исковые требования о сносе самовольных построек, в том числе в связи с тем, что спорные объекты недвижимости расположены в зоне минимальных расстояний от оси магистрального трубопровода.

В деле №А60-17072/2005-С2 истцу, обратившемуся с иском о сносе самовольно построенного ангара арочного типа, в удовлетворении исковых требований было отказано, поскольку на момент обращения в суд он не являлся ни владельцем, ни пользователем земельного участка, на котором расположена самовольная постройка, а, следовательно, не имеет права снести данный объект.

Кто является надлежащим ответчиком по делу о сносе самовольной постройки?

Согласно п.2 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольная постройка подлежит сносу осуществившем ее лицом либо за его счет.

Анализ судебно-арбитражной практики Арбитражного суда Свердловской области свидетельствует о том, что судьи возлагают обязанность по сносу самовольной постройки на лицо, осуществившее постройку[18].

Исковые требования по делу №А60-25323/2005-С3 о сносе самовольной постройки удовлетворены по следующим причинам. При строительстве пристроя к зданию, являющемуся памятником истории и культуры, ответчик не оформил разрешительную документацию, работы велись с нарушением действующих градостроительных норм и правил, из чего следует, что указанный пристрой является самовольной постройкой, которая подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.

В другом деле №А60-22532/2005-С2 здание автосервиса было возведено ответчиком в отсутствие надлежащим образом отведенного земельного участка под строительство капитального объекта и в отсутствие необходимых разрешений, поэтому исковые требования о сносе самовольно построенного здания суд удовлетворил и обязал ответчика снести самовольную постройку своими силами и за свой счет.

С применением последствий самовольности постройки - возложением обязанности снести ее - связано важное требование: необходимо доказать, что то лицо, к которому это требование предъявляется, произвело постройку.

Так, в деле №А60-22067/2005-С3 в удовлетворении исковых требований о признании самовольной постройки и обязании ее снести отказано, поскольку основанием заявленных истцом требований является то обстоятельство, что ответчики самовольно осуществили постройку на принадлежащем истцу земельном участке, однако доказательств того, что ответчики являются лицами, осуществившими самовольную постройку, истцом не представлено и в материалах дела не имеется.

Анализ судебно-арбитражной практики Арбитражного суда Свердловской области свидетельствует о том, что в целом у судей не возникает особых проблем при применении статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующей институт самовольной постройки.

 

 

 

 



* Справка подготовлена в соответствии с планом работы на I полугодие 2008 г. Арбитражного суда Свердловской области.

[1] Согласно п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция – это изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (количества помещений, высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема).

[2] Возможность применения норм о самовольной постройке к самовольной реконструкции следует из Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26 июля 2005 г. № 665/2005.

[3] В ред. Федерального закона от 30 июня 2006 г. № 93-ФЗ.

[4] См., напр., решение Арбитражного суда Свердловской области от 19 февраля 2004 г. по делу №А60-15595/2003-С3; решение Арбитражного суда Свердловской области от 09 февраля 2007 г. по делу № А60-3968/2006-С1; решение Арбитражного суда Свердловской области от 25 октября 2007 г. по делу №А60-21536/2007-С3.

[5] См., напр., решение Арбитражного суда Свердловской области от 20 апреля 2006 г. по делу №А60-32866/2003-С1.

[6] Решение Арбитражного суда Свердловской области от 20 апреля 2006 г. по делу №А60-32866/2003-С1.

[7] См., напр., решение Арбитражного суда Свердловской области от 02 октября 2007 г. по делу № А60-14374/2007-С1, решение Арбитражного суда Свердловской области от 07 июня 2007 г. по делу № А60-6381/2007-С1, решение Арбитражного суда Свердловской области от 02 июля 2007 г. по делу № А60-2631/2007-С1.

[8] В качестве ответчика исходя из характера спора, как правило, выступает орган местного самоуправления по месту нахождения земельного участка.

[9] Вследствие поправок, внесенных Законом № 93-ФЗ, из п.3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации был исключен абз. 1, согласно которому право собственности на самовольную постройку могло быть признано только судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку.

Абзац 2 этого же пункта был дополнен указанием на то, что право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка, не только судом, но также в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке – административном порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

[10] Аналогичная позиция отражена в Рекомендациях Научно-консультативного совета Федерального арбитражного суда Уральского округа №1 от 06 июля 2007 г.

     См., также напр., постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 24.04.2007 №Ф09-2912/2007-С6, постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 09.07.2007 №Ф09-4431/2007-С6.

[11] См., напр., решение Арбитражного суда Свердловской области от 07 марта 2007 г. по делу №А60-889/2007-С1, решение Арбитражного суда Свердловской области от 07 марта 2007 г. по делу №А60-1201/2007-С1.

[12] См., напр., решение Арбитражного суда Свердловской области от 31 августа 2007 г. по делу № А60-36541/2006-С1, решение Арбитражного суда Свердловской области от 17 мая 2007 г. по делу №  А60-3106/2006-С3.

[13] Аналогичной позиции придерживаются Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа (напр., постановление от 13.06.2007 по делу №А39-3998/2006-368/16), Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа (напр., постановление от 28.03.2007 по делу №А33-13279/2006-Ф02-953/2007), Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа (напр., постановление от 16.02.2007 по делу № А66-9114/2005).

[14] См. также постановление  Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16.05.2007 №Ф08-2820/2007.

[15] См., напр., решение Арбитражного суда Свердловской области от 06 июля 2007 г. по  делу №А60-4510/2007-С7.

[16] Так, по делу №А60-12557/2007-С1 в обоснование заявленных требований о сносе самовольной постройки истец ссылался на положения ст. 222 ГК РФ, указывая на то, что, осуществляя деятельность по строительству без получения соответствующих разрешений, ответчики создают угрозу для жизни и здоровья людей, а также на то, что строительство ведется без соответствующих прав на землю.

[17] См., напр., решение Арбитражного суда Свердловской области от 21 февраля 2007 г. по делу № А60-34100/2006-С2.

[18] Под лицом, осуществившим постройку, следует понимать и правопреемника этого лица в случаях, когда правопреемство осуществлено в результате реорганизации лица, осуществившего постройку

См., напр., решение Арбитражного суда Свердловской области от 29 июня 2006 г. по делу №А60-6554/2006-С7, решение Арбитражного суда Свердловской области от 5 марта 2007 г. по делу №А60-35608/2006-С1.