Е.Г. Сирота, М.Л. Скуратовский, И.Г. Чайка, О.В. Шихалева[1]

#G0

ОСОБЕННОСТИ РАССМОТРЕНИЯ СПОРОВ, СВЯЗАННЫХ С ПРИМЕНЕНИЕМ ЗЕМЕЛЬНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ.

 

 

I. Подведомственность земельных споров.

 

1. Спор, возникший из правоотношений, связанных с осуществлением права распоряжения конкретным земельным участком, носит экономический характер и, следовательно, подведомственен арбитражному суду.

По делам об оспаривании ненормативных актов органов государственной власти или органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков наблюдалось отсутствие в судебной практике единообразия при решении вопроса о подведомственности арбитражному суду споров, возникших между региональными органами государственной власти и органами местного самоуправления по вопросу принадлежности права на распоряжение землей на территории муниципального образования.

Одни правоприменители полагали, что данные споры, являются спорами о компетенции (полномочиях) между органами государственной власти и органами местного самоуправления в сфере земельных отношений и не является экономическим, то есть, не подведомственны арбитражным судам.

Сторонники иной точки зрения, считают, что предоставление конкретного земельного участка на возмездной основе затрагивает экономические права органов государственной власти либо органов местного самоуправление, следовательно, данные споры подведомственны арбитражным судам.

(Ф09-84/04-ГК) Правительство Свердловской области обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к Администрации г. Екатеринбурга о признании недействительными постановлений Главы г. Екатеринбурга о  согласовании ЗАО предварительного места размещения общежития с закусочной по улице Технической и о предоставлении ЗАО в аренду дополнительного земельного участка по улице Минометчиков-Теплоходной для строительства общежития с закусочной, просило обязать ответчика отменить указанные постановления.

Федеральный Арбитражный суд Уральского округа судебные акты, принятые по данному делу отменил, дело передал на новое рассмотрение в первую инстанцию, исходя из следующего.

Арбитражные суды рассматривают в порядке административного судопроизводства возникающие из административных и иных публичных правоотношений экономические споры и иные дела, связанные с осуществлением организациями и гражданами предпринимательской и иной экономической деятельности, в том числе об оспаривании ненормативных правовых актов органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов и должностных лиц, затрагивающих права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (ст. 29 АПК РФ).

В данном случае речь идет об актах индивидуального характера, которые устанавливают, изменяют или отменяют права и обязанности конкретных лиц.

Поскольку по настоящему делу оспариваются конкретные ненормативные акты органов местного самоуправления, связанные с правом органа местного самоуправления в сфере его экономической деятельности по передаче земельных участков во временное возмездное владение и пользование, то в силу ч. 2 ст. 29 АПК РФ данный спор подлежит рассмотрению в арбитражном суде.

Таким образом, спор, возникший из правоотношений, связанных с осуществлением права распоряжения конкретным земельным участком, носит экономический характер и, следовательно, подведомственен арбитражному суду (ст. ст. 27, 29 АПК РФ).

Данный вопрос обсуждался на Научно-консультативном совете при Федеральном арбитражном суде Уральского округа, где были выработаны следующие рекомендации.

Споры между органами государственной власти и органами местного самоуправления о признании недействительными ненормативных актов индивидуального характера, затрагивающих права органа местного самоуправления в сфере его экономической деятельности по передаче земельных участков во временное возмездное владение и пользование, подлежат рассмотрению в арбитражном суде в силу ст. 27, ч. 2 ст. 29 АПК РФ.

 

II. Полномочия органов государственной власти и органов местного самоуправления по распоряжению земельными участками.

 

1. В практике Арбитражного суда Свердловской области при рассмотрении споров, связанных с применением земельного законодательства, возникает проблема определения органа, компетентного до разграничения государственной собственности на землю осуществлять распоряжение земельными участками в Свердловской области. В правоприменительной практике имеются различные подходы к данному вопросу:  согласно одной точке зрения органом, управомоченным распоряжаться земельными участками, является Правительство Свердловской области; согласно другому подходу, распоряжение землей является компетенцией органов местного самоуправления.

До недавнего времени в Арбитражном суде Свердловской области  по данному вопросу складывалась следующая практика: органом, компетентным распоряжаться землей на территории Свердловской области признавалось Правительство Свердловской области.

В настоящее время практика Федерального арбитражного суда Уральского округа пошла по пути признания таких функций за органами местного самоуправления - Администрациями городов. Более того, в некоторых случаях такое право признается кассационной инстанцией также и за Администрациями районов в городах.

 

Разнообразие позиций вызвано неоднозначным толкованием норм действующего законодательства.

1). В соответствии с п.10 ст.3 Федерального закона «О введении в действие  Земельного кодекса Российской Федерации», до разграничения государственной собственности на землю» распоряжение землей осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное.

Учитывая, что формулировка указанной нормы закона не содержит определения того, законодательством какого уровня может быть установлен иной порядок распоряжения землями - федеральным или законодательством субъектов, или имеются в виду как федеральные законодательные акты, так и законодательные акты субъектов федерации, принимая во внимание, что в соответствии со ст. 72 п. 1 пп. "в", "г" Конституции Российской Федерации вопросы владения, пользования и распоряжения землей, недрами, водными и другими природными ресурсами, а также вопросы разграничения государственной собственности находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, при разрешении споров, связанных с распоряжением земельными участками, а также иных категорий споров, возникают сложности с применением указанной нормы закона - п.10.ст. 3 Федерального закона «О введении в действие  Земельного кодекса Российской Федерации». 

Так, статья 2 Земельного кодекса РФ, наряду с федеральными законами, в понятие земельного законодательства включает и законы субъектов федерации.

На федеральном уровне Постановлением Правительства Российской Федерации от 7.08.2002г. № 576 утверждены Правила распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю, в соответствии с которыми, земельные участки, находящиеся в государственной собственности, до разграничения государственной собственности  на землю предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, предусмотренном Земельным кодексом Российской Федерации, принятыми в соответствии с ним федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации (пункт 1 Правил).

В связи с этим, в судебной практике при рассмотрении соответствующих категорий споров возникает закономерный вопрос - может ли иной порядок распоряжения землей быть установлен нормами законодательства субъектов федерации?

В правоприменительной практике Арбитражного суда Свердловской области указанный вопрос обусловлен прежде всего тем, что на территории области действует Областной закон от 29 декабря 1995 года N 40-ОЗ "О регулировании земельных отношений на территории Свердловской области" (в редакции Областного закона N 36-ОЗ от 19.11.1998), которым установлено, что земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, являются государственной собственностью Российской Федерации и Свердловской области, вопросы владения, пользования и распоряжения которыми решаются Российской Федерацией и Свердловской областью в соответствии с федеральным и областным законодательством, а также договорами (соглашениями) между органами государственной власти Российской Федерации и Свердловской области. К компетенции Правительства Свердловской области данным законом отнесено распоряжение земельными участками, находящимися в государственной собственности.

Реализация указанных положений Областного закона осуществляется на территории Свердловской области в порядке, установленном:

- Постановлением Правительства Свердловской области от 7.03.1996г. № 167-п «О реализации Областного закона «О регулировании земельных отношений на территории Свердловской области», которым также определено, что до передачи земель в муниципальную собственность весь земельный фонд Свердловской области находится в распоряжении Правительства области, предоставление земельных участков юридическим лицам производится Правительством Свердловской области;

- Постановлением Правительства Свердловской области от 14.05.2002г. № 317-ПП «О полномочиях исполнительных органов государственной власти Свердловской области по предоставлению в собственность и пользование находящихся в государственной собственности земельных участков, расположенных на территории Свердловской области, контролю по их использованию, изъятию и прекращению прав на них»;

- Соглашением от 12.01.96г. №6 между Правительством Российской Федерации и Правительством Свердловской области «О разграничении полномочий в сфере владения, пользования и распоряжения земельными ресурсами на территории Свердловской области».

Поскольку порядок распоряжения землей на территории области определен указанными нормативными актами Свердловской области, при рассмотрении земельных споров практика Арбитражного суда Свердловской области исходила из правомочий Правительства области по распоряжению земельными участками.

 

2). В обоснование иного подхода к данной проблеме приводятся следующие доводы. Возможность органов местного самоуправления распоряжаться земельными участками, расположенными на территории муниципального образования, обосновывается несоответствием действующих нормативных актов Правительства Свердловской области Федеральному закону «Об общих принципах организации местного самоуправления» и Закону «О местном самоуправлении».

В соответствии с п.п.9,11 ст.6 Закона «Об общих принципах организации местного самоуправления», органы местного самоуправления осуществляют решение вопросов местного значения, к которым, в частности, относятся: регулирование планировок и застройки территории муниципальных образования и контроль за использованием земель на территории муниципального образования. Согласно ст.12 данного Закона, территорию муниципального образования  составляют земли городских и сельских поселений, прилегающие к ним земли общего пользования, рекреационные зоны, земли, необходимые для развития поселений, и другие земли в границах муниципального образования независимо от форм собственности и целевого назначения.

К полномочиям органов местного самоуправления в области использования земли, в соответствии с п.1 ст.71 Закона РФ от 06.07.91г. «О местном самоуправлении», отнесено предоставление в установленном порядке на основании генерального плана города и проектов планировки и застройки в пожизненное наследуемое владение, бессрочное (постоянное) и временное пользование, передача в собственность и сдача в аренду, изъятие земельных участков в пределах городской черты, а также других земель, переданных в ведение города, за исключением случаев, предусмотренных законодательством.

Таким образом, право органов местного самоуправления предоставлять земельные участки в аренду, пользование, собственность и т.д., т.е. право распоряжение землями в пределах территории муниципального образования на основании генерального плана развития и проектов планировки и застройки, рассматривается как составная часть дееспособности муниципального образования, без которой орган местного самоуправления не имеет возможность реализовывать свои обязанности.

 

1. В качестве иллюстрации к вышесказанному можно привести следующие примеры.

(Дело № А60-19913/2002-С5) Прокурор Свердловской области, в защиту  интересов МУГИСО обратился в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением  к Администрации Октябрьского района гкатеринбурга, 3 лица: Администрация гкатеринбурга, ООО, Правительство Свердловской области  о признании недействительным постановления Главы Октябрьского района г. Екатеринбурга от 10.07.2001г. № 600-П «О  предоставлении ООО в аренду земельного участка для установки объекта общепита».

Главой Администрации Октябрьского района гкатеринбурга принято постановление № 600-П о предоставлении в аренду с 01.07.2001г. ООО земельного участка для установки объекта общепита.

Статьей 18 Областного закона от 29.12.95г.  № 40-ОЗ   «О регулировании земельных отношений на территории Свердловской области»  (ред.19.11.1998г.) установлено, что вопросы владения, пользования и распоряжения землями, не находящимися в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований и являющихся государственной собственностью Российской Федерации и Свердловской области решаются Российской Федерации и Свердловской областью  в  соответствии с федеральным и областным законодательством, а также договорами (соглашениями) между органами государственной власти Российской Федерации и Свердловской области.

Соглашением между Правительством РФ и Правительством Свердловской  области от 12.01.1996г. № 6 «О разграничении полномочий в сфере владения, пользования и распоряжения земельными ресурсами на территории Свердловской области»  определено, что распоряжение земельными участками, находящимися в собственности Свердловской области, предоставление в пользование (в том числе в аренду), а также передача в муниципальную и частную собственность производятся Правительством Свердловской области в соответствии с законодательством Российской Федерации и Свердловской области.  Статьей 10 данного соглашения предусмотрено его действие  до принятия федерального закона о государственных и муниципальных землях.

В целях реализации областного Закона «О регулировании земельных отношений на территории Свердловской области» и «Соглашения между  Правительством Российской Федерации и Правительством Свердловской  области о разграничении полномочий в сфере владения, пользования и распоряжения земельными ресурсами на территории Свердловской области» Правительством Свердловской области вынесено Постановление от 07.03.1996г. № 167-п  которым установлено, что до передачи земель в муниципальную собственность весь земельный фонд Свердловской области находится в распоряжении Правительства области, предоставление земельных участков юридическим лицам производится так же  Правительством Свердловской области.

Введенным в действие с 30.10.2001г. Земельным кодексом РФ  установлено, что разграничение государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации (федеральную собственность), собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований (муниципальную собственность) осуществляется в соответствии с Федеральным законом «О разграничении государственной собственности на землю».

Предусматривающий порядок разграничения государственной собственности на землю Федеральный закон Российской Федерации № 101-ФЗ от 17.07.2001г.  «О разграничении государственной собственности на землю»,  в соответствии со статьей 8  Закона, введен в действие с 20.01.2002г.

Таким образом, на момент вынесения Администрацией Октябрьского района гкатеринбурга оспариваемого  постановления  № 600-П  о предоставлении в аренду с 1 июля 2001г.  земельного участка   Земельный кодекс РФ и  предусматривающий порядок разграничения государственной собственности на землю Федеральный Закон № 101-ФЗ  не действовали.

Учитывая изложенное,  полномочия по  предоставлению в аренду земельного участка у Администрации  Октябрьского района гкатеринбурга   отсутствовали, в связи с чем постановление Главы  Администрации Октябрьского района г.Екатеринбурга   от 10.07.2001г. № 600-П «О предоставлении ООО в аренду земельного участка для установки объекта общепита» следует признать недействительным.

 

Данное постановление отменено судом кассационной инстанции (Дело N Ф09-229/03-ГК). При этом суд сослался на то, что право городской администрации предоставлять земельные участки в аренду на основании генерального плана города и проектов планировки и застройки является составной частью дееспособности муниципального образования и входит в понятие "ведения" наряду с правом владения и пользования земельными участками, находящимися в государственной собственности.

 

Право городской администрации предоставлять земельные участки в аренду на основании  генерального плана города и проектов планировки и застройки является составной частью правосубъектности муниципального образования в качестве территориальных основ местного самоуправления.

 

(Дело № А60-32588/2003-С5) ООО обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением о признании  недействительным Приказа Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области  года полностью, как несоответствующему действующему законодательству и нарушающему  права и законные интересы заявителя.

Приказом МУГИСО индивидуальному предпринимателю был предоставлен земельный участок в границах, установленных на местности в соответствии  с планом границ земельного участка (категория земель - земли поселений) в аренду сроком на 49 лет. 

В соответствии со ст. 71 Закона РФ от 06.07.1991г. № 1550-1 «О местном самоуправлении в Российской Федерации» городская администрация предоставляет в установленном порядке на основании генерального плана города и проектов планировки и застройки в пожизненное наследуемое владение, бессрочное (постоянное) и временное  пользование, передает в собственность и сдает в аренду, изымает земельные участки в пределах городской черты, а также из других земель, переданных в ведение города.

Согласно абзацу 2 п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001г. № 137-ФЗ «О введении  в действие Земельного кодекса РФ» распоряжение землями до разграничения  государственной собственности  на землю  осуществляется  органами  местного самоуправления  в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное.

В соответствии  с абзацем 3 п. 10 ст. 3 указанного Закона  порядок распоряжения указанными землями  до разграничения государственной собственности  на землю может быть определен Правительством РФ.

В силу п. 1 постановления Правительства РФ от 07.08.2002г. № 576 земельные участки, находящиеся  в государственной собственности, до разграничения государственной собственности  на землю предоставляются  гражданам и юридическим лицам  в порядке, предусмотренном Земельным кодексом РФ, принятыми в соответствии  с ним федеральными законами и иными нормативными правовыми  актами РФ.

Статьей 11 Земельного кодекса РФ решение вопросов местного значения в области использования и охраны земель отнесено  к полномочиям органов местного самоуправления.  

Право городской администрации предоставлять  земельные участки в аренду на основании  генерального плана города и проектов планировки и застройки является составной частью правосубъектности муниципального образования в качестве территориальных основ местного самоуправления.

Кроме того, заявителями жалоб не доказано наличие на этом земельном участке приватизированного недвижимого имущества, находящегося до его приватизации в собственности субъектов РФ.  

При таких обстоятельствах, у МУГИСО отсутствовали полномочия по распоряжению вышеуказанным земельным участком.

В соответствии со ст. 6 ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» и ст. 71 Закона РФ «О местном самоуправлении», к полномочиям муниципальных образований отнесено предоставление в аренду земельных участков, находящихся в пределах городской черты. Это же положение подтверждено и ст. 5, 6, 7 ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю».

 

(Дело № А60-15013 /2003-С 2) ООО обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к МУГИСО,  ООО «Р», Учреждению юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Свердловской области, при участии в качестве третьего лица на стороне истца Администрации г. Екатеринбурга о признании  недействительными договора № Т-101/0313 аренды земельного участка, заключенный 24.03.03 между МУГИСО и ОАО «Каменск-Уральский завод ЖБИ-Уральский ДСК»  как не соответствующий законам и иным правовым актам (ст. 168 ГК) и признать недействительной государственную регистрацию данного договора, произведенную  Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Свердловской области 07.04.03 .

В связи с заключением 23.04.03 соглашения между ОАО «Каменск-Уральский завод ЖБИ-Уральский ДСК» и ООО «Регионпромснаб» о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды № Т-101/0313 и регистрацией данного соглашения 19.05.03 Учреждением юстиции, в предварительном заседании произведена замена ответчика - ОАО «Каменск-Уральский завод ЖБИ-Уральский ДСК» на ООО «Регионпромснаб».

В соответствии с указанным постановлением Главы города с истцом 10.10.02 был заключен договор № 7-292 аренды земельного участка сроком на пять лет. Фактически участок используется истцом с 01.01.00.

В соответствии со ст. 6  ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» и ст. 71 Закона РФ «О местном самоуправлении», к полномочиям муниципальных образований отнесено предоставление в аренду земельных участков, находящихся в пределах городской черты. Это же положение подтверждено и ст. 5, 6, 7 ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю». Таким образом, договор аренды № 18-к заключен администрацией г. Екатеринбурга на законных основаниях.

Заключая  24.03.03 договор аренды земельного участка МУГИСО не учло, что правом аренды на данный участок обладает законный правообладатель - ООО.

Общие положения Гражданского Кодекса об аренде - ст. 606, 607 - устанавливают, что в аренду может быть передано только то имущество, в том числе земельные участки, которое обладает индивидуальными признаками. Следовательно, наличие законного права аренды на индивидуально определенное имущество у одного лица, исключает возможность сдачи того же имущества в аренду другому лицу. Соответственно, договор аренды № Т-101/0313, заключенный между Министерством и ООО, является ничтожной сделкой, в силу ст. 168 ГК.

Данный вопрос обсуждался на Научно-консультативном совете при Федеральном арбитражном суде Уральского округа, где были выработаны следующие рекомендации.

В силу п. 10 ст. 3 Федерального Закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» распоряжение землями до разграничения государственной собственности на землю осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное.

Право органов местного самоуправления на распоряжение земельными участками до разграничения государственной собственности на землю имеет своим основанием публично-правовую обязанность обеспечения эффективного управления государственными землями, их целевого использования и охраны. Указанное полномочие не тождественно по основанию своего возникновения и по содержанию правомочию распоряжения имуществом по своему усмотрению как элементу права собственности. Поэтому органы местного самоуправления вправе осуществлять распоряжение земельными участками до разграничения государственной собственности на землю в пределах и в порядке, установленных законодательством.

Например, распорядиться земельным участком в пределах границ муниципального образования орган местного самоуправления вправе в соответствии с генеральным планом застройки населенного пункта.

Статьей 11 Земельного кодекса РФ решение вопросов местного значения в области использования и охраны земель отнесено к полномочиям органов местного самоуправления.

 

III. Возникновение и прекращение прав на землю.

Сделки с земельными участками.

 

3. 1. Споры, связанные с договором аренды земельного участка.

 

3.1.1. Предоставление земельного участка, ранее переданного в постоянное (бессрочное) пользование, в аренду другим лицам может иметь место лишь после прекращения права постоянного (бессрочного) пользования либо по согласованию с землепользователем. (1)

_________________________

(1) Аналогичный вывод содержится в Постановлении Федерального Арбитражного суда Уральского округа  (Ф09-2143/03-ГК).

 

 

 

(Ф09-2462/03-ГК) Администрация г. Перми обратилась в Арбитражный суд Пермской области с иском к ОАО "Завод горно-шахтного машиностроения" о взыскании 3685956 руб. 74 коп.

Между Администрацией г. Перми (арендодатель) и АООТ "Завод горно-шахтного машиностроения" (арендатор) подписаны договоры аренды земельного участка. Администрация г. Перми, ссылаясь на то, что указанные договоры аренды являются незаключенными, поскольку их государственная регистрация не осуществлялась, обратилась в арбитражный суд с требованием о взыскании неосновательного обогащения в размере сбереженных плановых платежей по арендной плате и процентов за пользование указанными денежными средствами.

Судом установлено, что земельные участки, указанные в качестве предмета договоров аренды, входят в состав земель, отведенных решениями Пермского горисполкома под промышленную территорию Пермскому заводу горно-шахтного машиностроения. Свидетельством N 655 о праве на землю, выданном 02.11.92 Администрацией г. Перми, подтверждается, что земли площадью 33,42 га под промышленную территорию Пермскому заводу горно-шахтного машиностроения предоставлены в постоянное (бессрочное) пользование.

Из имеющихся в деле документов следует, что АООТ (ныне - ОАО) "Завод горно-шахтного оборудования" зарегистрировано 12.11.92, создано в результате приватизации государственного предприятия "Завод горно-шахтного оборудования", является его правопреемником. Согласно плана приватизации государственного предприятия "Завод горно-шахтного машиностроения" площадь земельного участка составляет 33,42 га.

Согласно п. 3 ст. 20 Земельного кодекса РФ право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у юридических лиц до введения в действие настоящего Кодекса, сохраняется.

Поскольку доказательств прекращения у ответчика права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в порядке, предусмотренном ст. 39 Земельного кодекса РСФСР, ст. 45 Земельного кодекса РФ, ст. ст. 279 - 287 ГК РФ, в материалах дела не имеется, основания для распоряжения Администрацией г. Перми спорным земельным участком в форме передачи его в аренду отсутствовали. Обязанность уплачивать арендные платежи у ответчика не возникла.

 

3.1.2. Поскольку заявитель занимал спорный земельный участок на основании срочного договора аренды, какого-либо права на земельный участок не возникло, в связи с чем оспариваемый акт о передаче земельного участка в аренду третьему лицу не нарушает права и законные интересы заявителя.

То обстоятельство, что земельный участок, на котором расположена временная автостоянка, относится к категориям земель - земли поселений, с разрешенным целевым использованием - земли общественно-деловой застройки, исключает возможность размещение на этой земле стоянки для автомобилей, так как не соответствует его целевому назначению.

(А60-10669/2003-С9) Федеральное государственное унитарное предприятие «Научно-производственное объединение автоматики» (Далее - ФГУП «НПО автоматики», Предприятие) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением о признании недействительным приказа МУГИСО от 02.08.02 № 2382 «О предоставлении в аренду земельного участка государственному учреждению Управление капитального строительства Свердловской области», которым третьему лицу предоставлен в аренду земельный участок.

Приказом от 02.08.02 № 2328 «О предоставлении в аренду земельного участка государственному учреждению Управление капитального строительства Свердловской области» МУГИСО предоставило государственному учреждению «Управление капитального строительства Свердловской области» земельный участок (категории земель поселений) в аренду сроком на 49 лет. Договор аренды этого участка от 16.09.02 № Т-159/0851 между МУГИСО и УКСом был 19.09.02 в установленном порядке зарегистрирован в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Свердловской области.

На данном земельном участке в настоящее время располагается автомобильная стоянка, которая закреплена на праве хозяйственного ведения за ФГУП «НПО автоматики», находится на балансе данного предприятия и используется им в своих целях. В связи с этим, оспаривая постановление МУГИСО о передаче земельного участка в аренду третьему лицу, заявитель ссылается на Соглашение о разграничении полномочий в сфере владения, пользования и распоряжения земельными ресурсами на территории Свердловской области от 12.01.96, согласно которому объектами права федеральной собственности на землю являются земельные участки, необходимые для нужд обороны, информатики, космических систем, охраны государственных границ и государственной безопасности страны. ФГУП «НПО автоматики» является предприятием, производящим продукцию военного назначения, поэтому полагает, что земли, предоставленные для нужд предприятия, являются объектами права федеральной собственности на землю; распоряжение этими объектами принадлежит исключительно Российской Федерации, а передача земли другому лицу решением неуполномоченного органа (МУГИСО) нарушает право хозяйственного ведения предприятия, что и послужило основанием для обращения в суд с настоящим заявлением.

После окончания строительства временная автомобильная стоянка была принята на баланс НПО автоматики и эксплуатировалась этим предприятием. Пользование земельным участком под стоянкой осуществлялось заявителем на основании срочных договоров аренды с Администрацией города Екатеринбурга, которыми также предусматривалось временное использование земельного участка для организации на нем платной автостоянки.

В январе 2000 года приказом МУГИСО от 13.01.2000 № 28 автостоянка в составе другого государственного имущества была передана в хозяйственное ведение государственному унитарному предприятию «Ключ», которое также заключило договор аренды спорного земельного участка с Администрацией города Екатеринбурга и пользовалось им до марта 2001 года до момента возвращения переданного имущества ФГУП «НПО автоматики» на основании приказа МУГИСО от 20.03.01 № 408.

Изложенные обстоятельства свидетельствуют о том, что какого-либо права на земельный участок под временной автомобильной стоянкой у ФГУП «НПО автоматики» не возникло, в связи с чем оспариваемый акт о передаче земельного участка в аренду третьему лицу не нарушает права и законные интересы заявителя.

Суд также учитывает и то, что земельный участок, на котором расположена временная автостоянка, относится к категориям земель - земли поселений, с разрешенным целевым использованием - земли общественно-деловой застройки, поэтому размещение на этой земле стоянки для автомобилей не соответствует его целевому назначению.

Заявитель, воздвигая временный комплекс имущества на земельном участке, который ему не предоставлялся, действовал на свой риск и может в связи с этим нести неблагоприятные для него последствия.

 

3.1.3 В соответствии со ст. 432, п. 3 ст.607 ГК РФ существенным условием договора аренды является его предмет, то есть в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

В силу п. 2 ст. 6, ст. 22, п. 6 ст. 34, ст. 37 ЗК РФ объектом аренды могут быть земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

Отсутствие в договоре аренды земельного участка данных о государственном кадастровом учете и о границах земельного участка влечет его незаключенность.

(Ф09- 726/04 ГК) Администрация Октябрьского района г. Екатеринбурга обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском к ООО об обязании ответчика освободить занимаемый им земельный участок и привести его в первоначальное состояние, на основании ст. ст. 12, 2714, 272, 606, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Между Администрацией Октябрьского района г. Екатеринбурга (арендодатель) и ООО (арендатор) 11.11.1999 заключен договор аренды земельного участка, в соответствии с п. 1.1 которого арендодатель передает в краткосрочную аренду сроком на три года указанный земельный участок для размещения павильона.

Арендодатель заблаговременно предупредил арендатора об истечении срока действия данного договора и необходимости освободить земельный участок, что  арендатором не  было исполнно. В связи, с чем Администрацией Октябрьского района г. Екатеринбурга заявлено требование об обязании ООО освободить земельный участок и привести его в первоначальное состояние.

В соответствии со ст. 432, п. 3 ст.607 ГК РФ существенным условием договора аренды является его предмет, то есть в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

В силу п. 2 ст. 6, ст. 22, п. 6 ст. 34, ст. 37 ЗК РФ объектом аренды могут быть земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. В договоре аренды от 11.04.2003 данных в кадастровом учете и о границах земельного участка не содержится.

Таким образом, поскольку предмет договора аренды  не определен, оснований полагать, что спорный договор заключен в соответствии с требованиями действующего законодательства, у суда не имеется.

3.1.4. Если спорный земельный участок является неделимым, а находящееся на нем строение принадлежит нескольким собственникам, то обязательным условием приобретения каждым из них прав арендатора на землю является заключение договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

(Ф09-1795/03 ГК) Администрация города Перми обратилась в Арбитражный суд Пермской области с иском к «Пермской областной регистрационной палате», третьи лица У., Н. о признании незаконным отказа в государственной регистрации договоров аренды земельных участков заключенных между Администрацией г. Перми и Н., договоров аренды земельных участков от 04.07.02 г. № 132-02, 133-02, заключенных между Администрацией г. Перми и У., и обязании зарегистрировать названные договоры в установленном порядке.

Отказывая в удовлетворении иска о признании отказа в государственной регистрации соответствующим ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», суд правомерно исходил из того, что в силу п. 3 ст. 36 ЗК РФ, если здание (помещение в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено Земельным Кодексом, федеральными законами. Представленные на государственную регистрацию договоры аренды не соответствовали указанным требованиям, поэтому «Пермская областная регистрационная палата» правомерно отказала в их регистрации.

В судебной практике имеются примеры подобных дел и в иных округах, в частности, Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 12 марта 2004 г. № КГ-А40/1255-04 по иску ООО «Техавтостар» к Москомрегистрации о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора аренды земельного участка от 31.01.02. Суд кассационной инстанции признал, что отказ в регистрации является правомерным, так как объект договора аренды от 31.01.02 не отвечает требованиям, установленным ст. 607 ГК РФ, согласно которой в аренду могут передаваться земельные участки и другие обособленные природные объекты, а не доли в праве аренды на них. Единственный порядок приобретения прав для неделимых земельных участков, на которых расположены здания (помещения в нем), принадлежащих разным собственникам  установлен п. 3 ст. 36 ЗК РФ, т.е. заключение договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

Представляется, что данная позиция является правильной и подтверждается в Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 20 мая 2003 г. №1971/03 (по иску ООО «Шерб» к Москомрегистрации) и от 01 июля 2003 г. №12168/02 (по иску ГСК «Жулебино-7» к Москомрегистрации). Действительно, по причине того, что земельные участки являются неделимыми,  отказ в регистрации в подобных ситуациях является правомерным, так как невозможно по договору аренды передать земельные участки без выделения в натуре в соответствии с долей площади, занимаемой в здании, это противоречит п.1 ст. 607 ГК РФ и п.2 ст.6 ЗК РФ, в соответствии с которыми земельный участок представляет собой часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Высший Арбитражный суд Российской Федерации указал, что другой порядок приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в настоящее время законодательством не установлен, что исключает использование иных способов оформления прав на такие земельные участки.

Таким образом, можно сделать вывод, что судебная практика по данным делам сформировалась и является единообразной.

 

3.2.Споры, связанные с выкупом земельных участков.

 

3.2.1 Предоставление в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, ограниченных в обороте, допускается только в случаях, прямо предусмотренных федеральным законом.

(Ф09-3542/03-ГК) Индивидуальный предприниматель обратился в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением о признании незаконными действий должностных лиц Администрации МО ЗАТО "Город Лесной" и Комитета по земельным ресурсам и землеустройству г. Лесного, выразившихся в отказе предоставить земельный участок в собственность заявителя под принадлежащими ему объектами недвижимости, расположенными в г. Лесной, ул. Победы, 48.

Спорный земельный участок расположен в границах МО "Город Лесной", имеющего статус закрытого административно-территориального образования.

В соответствии с пунктами 3, 4 ст. 6 ФЗ РФ "О закрытом административно-территориальном образовании" от 14.07.92 N 3297-1 земли закрытого административно-территориального образования, за исключением земель, находящихся в федеральной собственности, находятся в ведении органов местного самоуправления данного образования. В закрытом административно-территориальном образовании в соответствии с законодательством РФ по согласованию с органами местного самоуправления может устанавливаться особый режим использования земель.

Согласно п. 6 ч. 2, 5 ст. 27 Земельного кодекса РФ земельные участки в границах закрытых административно-территориальных образований отнесены к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральным законом.

Не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, ограниченных в обороте и находящихся в государственной или муниципальной собственности, если федеральным законом разрешено предоставлять их в собственность граждан и юридических лиц (ч. 4 ст. 28 Земельного кодекса РФ).

Из содержания названных норм следует, что предоставление в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, ограниченных в обороте, допускается только в случаях, прямо предусмотренных федеральным законом.

Отказывая в удовлетворении заявления, суд исходил из того, что в настоящее время федеральным законодательством не предусмотрено случаев, допускающих предоставление в собственность земель, ограниченных в обороте, вследствие чего оснований для передачи земельного участка в собственность предпринимателю Слюсареву С.Я. не имелось, оспариваемые действия (отказ в предоставлении земельного участка в собственность) не противоречат требованиям закона.

 

3.2.2 В судебной практике не сложилось единства мнений о том, является ли отсутствие кадастровой карты основанием для отказа в принятии решения о приобретении земельного участка в собственность или принятия такого решения в установленный законом срок на основании статьи 36 Земельного кодекса РФ.

Земельный кодекс РФ устанавливает, что в гражданском обороте могут участвовать только земельные участки, находящиеся на государственном кадастровом учете.

При решении данных дел сформировались противоположные позиции.

Одни полагают, что исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами. Отсутствие кадастровой карты, равно как и отсутствие иных документов, не может являться основанием для отказа в принятии решения о приобретении в собственность земельного участка или непринятия такого решения в установленный законом срок.

(Ф09-3102/03-ГК) ОАО "Научно-исследовательский институт организации производства и экономики" (далее - ОАО "НИИ организации производства и экономики") обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к МУГИСО о признании недействительным решения МУГИСО от 17.02.03 N 78-1781 о возврате заявления и документов на приватизацию земельного участка; о признании незаконными действий должностных лиц МУГИСО, выразившихся в возврате заявления на приватизацию; о признании незаконным бездействия должностных лиц МУГИСО, связанного с непринятием ими в установленный законом срок решения о приватизации земельного участка. Кроме того, истец просил обязать МУГИСО принять решение о приватизации земельного участка по ценам, действовавшим на момент подачи заявления.

Решением, оставленным в силе апелляционной и кассационной инстанциями,  исковые требования удовлетворены полностью.

ОАО "НИИ организации производства и экономики" будучи собственником здания, на основании ст. 36 Земельного кодекса РФ неоднократно обращалось в МУГИСО с заявлением о приватизации земельного участка, однако ему отказывали в принятии названного заявления и лишь 30.12.02 заявление на приватизацию с приложенными к нему документами было принято МУГИСО.

Письмом от 17.02.03 N 78-1781 МУГИСО вернуло заявление с приложенными документами ОАО "НИИ организации производства и экономики" со ссылкой на то, что отсутствуют документы, необходимые для принятия решения, в том числе кадастровая карта земельного участка, а также надлежащим образом заверенные (нотариально) копии учредительных документов и свидетельство о праве собственности на объект недвижимости. Кроме того, заявителю указано на необходимость укомплектовать землеотводное дело актом обследования земельного участка и рекомендовано подать заявку с надлежащим образом оформленным приложением.

Порядок и сроки приобретения в собственность земельного участка установлены в ст. 36 ЗК РФ. В силу части 7 названной статьи в случае отсутствия кадастровой карты (плана) земельного участка орган местного самоуправления на основании заявления гражданина или юридического лица либо по обращению предусмотренного статьей 29 настоящего Кодекса исполнительного органа государственной власти на основании дежурной кадастровой карты (плана), содержащей сведения о местоположении земельного участка, и градостроительной документации в месячный срок со дня поступления указанных заявления либо обращения обеспечивает изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка и утверждает проект его границ.

Согласно п. 67 постановления Правительства Свердловской области от 14.05.02 N 317-ПП "О полномочиях исполнительных органов государственной власти Свердловской области по предоставлению в собственность и использование находящихся в государственной собственности земельных участков" при отсутствии кадастровой карты (плана) земельного участка представитель МУГИСО на основании поданного заявления направляет главе муниципального образования обращение о подготовке проекта границ земельного участка и его утверждении с указанием его местоположения и площади участка.

Таким образом, отсутствие кадастровой карты, равно как и отсутствие иных документов, не может являться основанием для отказа в принятии решения о приобретении в собственность земельного участка или непринятия такого решения в установленный законом срок, в связи с чем суд обоснованно признал требования МУГИСО о предоставлении ОАО "НИИ организации производства и экономики" кадастрового плана, а также плана обследования земельного участка, незаконными. Вместе с тем, судом установлено, что кадастровый план по инициативе истца был изготовлен еще 16.12.02 и был предоставлен последним в МУГИСО совместно с заявлением.

Противоположная позиция заключается в том, что отсутствие кадастровой карты является основанием для отказа в принятии решения о приобретении земельного участка в собственность или принятия такого решения в установленный законом срок, на условиях предусмотренных статьей 36 Земельного кодекса РФ.

(А64-ГП-341/3-02)(2) ОАО "Ч" обратилось в арбитражный суд с иском об обязании Фонда имущества Тульской области и Комитета по управлению имуществом Тульской области заключить договор купли-продажи земельного участка, площадью 1 566 кв.м., расположенного по адресу: г. Тула, ул. К., 9-а на условиях представленного им проекта договора.

_________________________

(2)  Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа

 

 

 

Решением суда, оставленным в силе апелляционной и кассационной инстанциями, в иске отказано.

Суд отказал в удовлетворении исковых требований, придя к выводу о том, что истец не представил вместе с заявлением всех необходимых документов для заключения договора купли-продажи, а также в связи с тем, что спорный земельный участок не прошел кадастровый учет.

ОАО "Ч" в марте 2002 г. обратилось в Комитет по управлению имуществом Тульской области с заявлением о заключении договора купли-продажи земельного участка, на котором расположено принадлежащее истцу на праве собственности недвижимое имущество.

К заявлению приложены заявка и проект договора купли-продажи, а также план земельного участка, изготовленный в 1996 г. для правопредшественника ОАО "Ч" - ТОО "Т".

Согласно п. 1 ст. 37 Земельного Кодекса РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Данные требования о прохождении кадастрового учета соответствуют и положениям п. 1 ст. 554 ГК РФ о необходимости предоставления данных, позволяющих определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору.

Участок, который намерен приобрести истец в собственность, не прошел кадастровый учет. Доводы истца о том, что в силу п. 7 ст. 36 ЗК РФ ответчик обязан обеспечить изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка, и утверждает проект его границ. Порядок подачи заявления о приобретении прав на земельный участок предусмотрен п. 5 ст. 36 Земельного Кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым юридические лица, имеющие исключительное право на приватизацию земельных участков, обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 Земельного Кодекса Российской Федерации, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастровой карты (плана). Таким образом, обязанность по предоставлению кадастровой карты возложено законодателем на лицо, обращающееся с заявлением о приобретении прав на земельный участок.

 

3.2.3. Выкупная цена земельного участка должна определятся на момент подачи заявки.

В судебной практике нет единообразия при решении вопроса о моменте определения выкупной цены земельного участка.

Одни полагают, что выкупная цена земельного участка должна определяться на момент подачи заявки в уполномоченный орган

(Ф09-453/04-ГК) ЗАО  обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском о разрешении разногласий, возникших при заключении между ЕКУГИ и истцом договора купли-продажи земельного участка под принадлежащим истцу на праве собственности строением. Соглашение о цене продаваемого земельного участка сторонами не достигнуто, в связи с чем истец просит обязать ответчиков заключить с ним договор купли-продажи земельного участка по цене 15774 руб. в двухнедельный срок с момента вступления решения в законную силу.

В соответствии со ст. 34 ЗК РФ выкупная цена земли определяется на момент принятия заявки, то есть в данном случае на 17.10.01.

Согласно ст. 7 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" к земельным отношениям, возникшим до введения в действие ЗК РФ, указанный Земельный кодекс применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие. Земельный кодекс РФ опубликован и введен в действие с 30.10.01 (ст. 1 "О введении в действие Земельного кодекса РФ").

П. 7 Указа Президента РФ "О мерах по обеспечению гарантированного поступления в федеральный бюджет доходов от приватизации" от 11.05.95 N 478, действовавшего на момент подачи заявки, установлено, что выкупная цена земли определяется исходя из ставки земельного налога, действующей на дату подачи продавцу земельного участка заявки на его выкуп, а цена земли определяется в размере не ниже пятикратной ставки земельного налога.

В силу ст. 6 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" изданные до введения в действие ЗК РФ и регулирующие земельные отношения нормативные правовые акты Президента РФ и Правительства РФ применяются в части, не противоречащей Земельному кодексу РФ.

Порядок определения выкупной цены земли, установленный Указом Президента РФ от 11.05.95 N 478, не противоречит ст. 36 Земельного кодекса РФ и утратил силу только с принятием Указа Президента РФ от 26.03.03 N 370.

Указанный порядок не противоречит и положениям п. 2 ст. 2 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", согласно которым до установления субъектом РФ цены земли применяется минимальная ставка земельного налога, установленная в этом пункте - то есть (для города Екатеринбурга) в пятикратном размере ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.

Поскольку на момент подачи заявки Постановление Правительства Свердловской области N 71-ПП от 01.02.02 "Об установлении цены находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, расположенных на территории Свердловской области, при продаже их собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений" не действовало, оснований для применения его положений в данном случае не имеется.

Согласно другой точки зрения выкупная цена должна определяться в момент заключения договора, уполномоченным органом. (3)

_________________________

(3) «Практика рассмотрения споров, возникающих из земельных правоотношений» Вестник Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа», № 5, сентябрь - октябрь 2003 (См. справочная правовая система- «Гарант»);

 

(А48-296/03-5)(4)ООО "БЛ" г. Орел, обратилось в Арбитражный суд Орловской области с исковым заявлением к Администрации г. Орла о понуждении заключить договор купли-продажи земельного участка общей площадью, на условиях прилагаемого проекта договора.

_________________________

(4) Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа

 

 

 

Из ст. 2 Закона РФ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" следует, что цена земли устанавливается субъектами РФ.

Законом Орловской области от 25.03.02 г. N 257-ОЗ цена земли при продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений в г. Орле установлена в десятикратном размере ставки земельного налога за 1 кв. м.

На день рассмотрения дела ставка земельного налога в территориально-экономической зоне, в которой находится выкупаемый земельный участок, равна 16 руб. 60 коп. за 1 кв. м. (9 руб. 22 коп. х 1,8 = 16 руб. 60 коп.), где 1,8 - коэффициент ставки земельного налога на 2003 год.

Поскольку стороны не пришли к взаимному согласию относительно цены выкупа земельного участка, то указанная цена должна рассчитываться на момент вынесения решения суда о заключении договора.  Договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 57:25:0030757:0002 считается заключенным с 22.04.03.

В соответствии с п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующим в момент его заключения.

Сторонники третьей точки зрения считают, что выкупная цена земельного участка должна определятся на момент, когда соответствующее решение должно было быть принято уполномоченным органом.

Данный вопрос обсуждался на Научно-консультативном совете при Федеральном арбитражном суде Уральского округа, где были выработаны следующие рекомендации.

В силу ст. 6 Закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ», п. 7 Указа Президента РФ № 478 от 11.05.96 «О мерах по обеспечению гарантированного поступления в федеральный бюджет доходов от приватизации» выкупная цена земли должна определяться на дату подачи в компетентный орган заявления о приобретении прав на землю, соответствующего требованиям, установленным для него законом.

 

3.2.4. Исходя из конституционного принципа равенства прав (ст. 19 Конституции РФ) если на момент принятия соответствующего решения действующее законодательство изменилось в сторону улучшения положения заявителя, последний вправе требовать выкупа земельных участков на более благоприятных для него условиях.

ООО «С» обратилось в Арбитражный суд Пермской области с иском об обязании Администрации герми принять пункт 2.1 договора в редакции ООО «С», установив выкупную цену земельного участка в сумме 319337 руб. (8-кратный размер ставки земельного налога).

ООО «С», являясь собственником объектов недвижимости, обратилось в Администрацию герми с заявлением о выкупе земельного участка, занятого объектами недвижимости на основании ч.1 ст.36 Земельного кодекса РФ.

27.03.03 Глава Администрации герми принял постановление №890, которым ООО «С» предоставлен в собственность (за плату) земельный участок. 21.06.03 Администрация г.Перми направила ООО «С» проект договора купли-продажи земельного участка, в соответствии с пунктом 2.1 которого выкупная цена земельного участка составляет 753989 руб.

ООО «С» подписало проект договора купли-продажи с протоколом разногласий, предложив свою редакцию пункта 2.1 договора, согласно которой выкупная цена земельного участка определена в размере 354818 руб.

Согласно ч.1 ст.36 Земельного кодекса РФ собственникам объектов недвижимого имущества принадлежит право приобрести в собственность (приватизировать) занятые такими объектами земельные участки.

По общему правилу, установленному ч.3 ст.28, ч.6 ст.36 Земельного кодекса РФ, применяется двухнедельный срок для принятия исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления решения о предоставлении земельного участка в собственность и подготовке проекта договора купли-продажи. Поскольку решение о предоставлении земельного участка должно быть принято в указанный двухнедельный срок, то и вопрос о цене земельного участка подлежит разрешению в этот же срок и в соответствии с действующим в этот период законодательством.

Данное правило защищает заявителя от возможного ухудшения его положения в реализации предоставленного права в случае несвоевременного принятия решения о предоставлении земельного участка (например, увеличения выкупной цены земельного участка за счет увеличения коэффициентов (кратности) к ставке земельного налога).

Вместе с тем, если на момент принятия соответствующего решения действующее законодательство изменилось в сторону улучшения положения заявителя, последний вправе требовать выкупа земельных участков на более благоприятных для него условиях. В ином случае, будет нарушен конституционный принцип равенства прав (ст.19 Конституции Российской Федерации), так как другие лица, обратившиеся с заявлениями о выкупе земельных участков после изменения законодательства, будут находиться в более выгодном положении по сравнению с лицами, подавшими аналогичное заявление раньше и не получившими земельный участок в собственность вследствие нарушения соответствующим органом сроков для принятия об этом решения.

Решение о предоставлении ООО «С» земельного участка в собственность было принято Администрацией герми 27.03.03, проект договора  представлен - 21.06.03, в то время как заявка подана ООО «С» 10.09.02. Таким образом, вопрос о предоставлении истцу земельного участка и заключении с ним договора купли-продажи был решен ответчиком с существенным нарушением установленного Земельным кодексом РФ срока.

При рассмотрении спора установлено и материалами дела подтверждается, что на момент подачи ООО «С» заявки действовало законодательство, в соответствии с которым при установлении цены земельного участка применялась кратность к ставке земельного налога - 17, при принятии же решения о предоставлении земельного участка размер этой кратности был снижен до 8, что  влияет на размер выкупной цены земельного участка, уменьшая ее, и свидетельствует об улучшении условий для выкупа земельного участка. 

Учитывая изложенное, выводы суда апелляционной инстанции о применении при определении выкупной цены земельного участка законодательства, действующего на момент принятия Главой Администрации герми постановления  от 27.03.03 № 890 «О предоставлении ООО «С» земельного участка в Дзержинском районе», являются правомерными.

 

3.2.5. В судебной практике при рассмотрении споров, связанных с выкупом земельных участков возник вопрос о том, что следует понимать под термином «минимальная ставка земельного налога».

По этому вопросу настоящее время в судебной практике Арбитражного суда Свердловской области сформировалось две точки зрения.

Приверженцы одной точки зрения исходят из того, что под термином минимальная ставка земельного налога понимается ставка земельного налога, образованная путём перемножения установленной органами местного самоуправления ставки земельного налога и всех повышающих коэффициентов, установленных федеральными законами о федеральном бюджете за соответствующие годы. При этом, если органом местного самоуправления ставка земельного налога на территории муниципального образования дифференцирована в зависимости от места расположения земельного участка, в расчёт принимается установленная дифференцированная ставка земельного налога. (5)

_________________________

(5) Кроме того, имеет значение социально-политический аспект указанной проблемы - недопустимость искусственного занижения действительной стоимости такого стратегически - важного объекта как земля и приобретение её по необоснованно низким ценам.

 

 

(ФО9 -3404/03ГК) ОАО "У" и ООО "ТПК "У" обратились в Арбитражный суд Свердловской области с иском к МУГИСО, Уральскому межрегиональному отделению Российского фонда федерального имущества о понуждении к заключению договора купли-продажи в долевую собственность земельного участка общей площадью 134779 кв из земель поселений с целевым использованием земли общественно-деловой застройки (для общественно-деловых целей), с кадастровым номером 66:41:07 04 041:0005 в границе, указанной в кадастровой карте (плане участка).

ОАО "У" и ООО "ТПК "У" являются собственниками объектов недвижимости, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, свидетельством о государственной регистрации прав. Данный земельный участок находился во владении ОАО "У" и ООО "ТПК "У" на праве постоянного (бессрочного) пользования.

В порядке ст. 36 Земельного кодекса РФ ОАО "У" и ООО "ТПК "У" 16.12.2002 подали в МУГИСО заявку на выкуп земельного участка направили в адрес МУГИСО и УМО РФФИ проект договора купли-продажи земельного участка с расчетом выкупной цены, определив ее в размере 4192974 руб. 69 коп..

Определяя выкупную цену спорного земельного участка в размере(?), суд апелляционной инстанции обоснованно исходил из того, что в соответствии с п. 2 ст. 2 ФЗ "О ведении в действие Земельного кодекса РФ ", Постановлением Правительства Свердловской области от 01.02.2002 N 71-ПП "Об установлении цены находящихся в государственной и муниципальной собственности земельных участков, расположенных на территории Свердловской области, при продаже их собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений" цена за единицу площади земельного участка в Свердловской области равна 17-кратной ставке земельного налога.

В силу ст. 1 ФЗ "Об индексации ставок земельного налога" от 14.12.2001 N 163-ФЗ ставки земельного налога, действующие в 2001 году, применяются в 2002 году для всех категорий земель с коэффициентом 2. Ставка земельного налога для спорного земельного участка, действующая в 2001 году и установленная Решением Екатеринбургской Городской думы от 26.09.1996 N 5/1, в соответствии с федеральными законами от 26.02.1997 N 29-ФЗ, от 28.10.1998 N 162-ФЗ, от 22.02.1999 N 36-ФЗ, от 31.12.1999 N 227-ФЗ, от 27.12.2000 N 150-ФЗ, от 14.12.2001 N 163-ФЗ индексировалась в 1997-2002 годах путем умножения ее на коэффициенты, установленные данными законами. Названные нормативные правовые акты в установленном порядке не оспорены, они являются актами прямого действия на всей территории Российской Федерации и не требуют подтверждения правовыми актами субъектов федерации или муниципальных образований. Следовательно, вывод суда апелляционной инстанции о необходимости применения указанных коэффициентов при исчислении выкупной цены спорного земельного участка правомерен.

Сторонники иной точки зрения исходят из того, что изменение коэффициентов, применяемых в целях налогообложения, не может учитываться при расчёте выкупной цены.

Данная позиция обосновывается следующими аргументами.

Согласно п. 1 ст. 17 Налогового Кодекса РФ налоговая ставка и порядок исчисления налога являются различными элементами налогообложения. Изменение коэффициента земельного налога не изменяет налоговую ставку, поскольку в соответствии с п. 2 ст. 21 Закона РФ «Об основах налоговой системы в РФ» установление ставки земельного налога входит в компетенцию органов местного самоуправления, а не федеральных органов власти. При этом, если исходить из того, что при определении ставки земельного налога подлежат учёту повышающие коэффициенты, придётся признать факт нарушения порядка установления указанных ставок. Поэтому изменение коэффициентов, применяемых в целях налогообложения, не может учитываться при расчёте выкупной цены, так как это относятся не к собственно ставке, а к порядку её исчисления.

Анализ практики Федерального арбитражного суда Уральского округа и Арбитражного суда Свердловской области показывает, что при рассмотрении дел данной категории суды определяют выкупную цену земельного участка с учетом повышающих коэффициентов.

 

3.2.6. При расчете выкупной цены приватизируемых земельных участков налог на добавленную стоимость включению не подлежит.

(Дело № А60-19844/2003-С8) Индивидуальный предприниматель. обратился в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением о признании недействительным пункт 2 (установление выкупной цены участков) приказа № 9892 от 26.06.03 г. МУГИСО о приватизации земельных участков заявителем.

26.06.03 г. МУГИСО издан приказ № 9892 (о приватизации), в соответствии с которым индивидуальному предпринимателю. передаются в собственность земельные участки. Выкупная цена земельных участков определена заинтересованным лицом в соответствии с Постановлением  Правительства Свердловской области от 01.02.02 г. № 71-ПП «Об установлении цены находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, расположенных  на территории Свердловской области, при их продаже  собственникам находящихся на них зданий, строений, сооружений», которым установлена методика определения выкупной цены.

В соответствии с указанным постановлением выкупная цена рассчитана исходя из площади участка, ставки земельного налога и кратности к ставке земельного налога. Кроме того, на сумму, подлежащую уплате  за приобретаемые земельные участки, МУГИСО начислен налог на добавленную стоимость.

В соответствии  со ст. 38 НК РФ  объектами налогообложения могут являться операции по реализации товаров (работ, услуг) имущество, прибыль, доход, стоимость реализованных товаров либо иной объект, имеющий стоимостную, количественную или физическую характеристики, с наличием которого у налогоплательщика законодательство о налогах и сборах связывает возникновение обязанности по уплате налога.

Налог на добавленную стоимость  имеет самостоятельный объект налогообложения, определяемый в соответствии со статьей 146 Налогового кодекса РФ

В соответствие  с п. 4 ч.2 ст. 146 Налогового кодекса РФ в целях главы 21 (НДС) не признается  объектом налогообложения  выполнение работ (оказание услуг)  органами, входящими в систему органов государственной власти и органов местного самоуправления, в рамках выполнения возложенных на них  исключительных полномочий в определенной сфере деятельности в случае, если обязательность  выполнения указанных работ (оказания услуг)  установлена законодательством  Российской Федерации, законодательством субъекта Российской Федерации, актами  органов местного самоуправления.

Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области при осуществлении приватизации соответствующих земельных участков действует в пределах полномочий, предоставленных ему статьями 16, 28, 29, 36, 37 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 г. № 136-ФЗ, п. 10 ст. 3 Федерального закона  от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», ст. 28, п.14 ст. 43 Федерального закона  от 21.12.2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», постановлением Правительства  Российской Федерации от 07.08.2002 г. № 576 «О порядке распоряжения земельными участками, находящимися  в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю», приказом  Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 18.12.2000 г. «О наделении Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области полномочиями территориального органа Министерства имущественных отношений  Российской Федерации».

На момент рассмотрения настоящего спора  до разграничения государственной собственности на землю собственником земли, имеющим право распоряжения, является Российская Федерация, кроме земельных участков, находящихся в частной собственности, что следует из ст. 214 ГК РФ.

Исходя из положений статьи 143 НК РФ (плательщики НДС) Российская Федерация не является плательщиком налога на добавленную стоимость.

Следовательно, поскольку налогоплательщик не определен, объект налогообложения в силу п.4 ч.2 ст. 146 НК РФ отсутствует, суд считает, что оснований для начисления налога на добавленную стоимость в сумме  221 235,59 руб. при расчете выкупной цены приватизируемых  предпринимателем  земельных участков, у МУГИСО  не имеется.

Однако, в практике Арбитражного суда Свердловской области встречаются и иные примеры.

(Дело № А60-526/2004-С2) ООО «Фирма «У»,  ЗАО «В» и Индивидуальный предприниматель Ш.  обратились с иском к МУГИСО  о понуждении к заключению договора купли-продажи в общую долевую собственность земельного участка с выкупной ценой в размере 1 904 621 руб. 31 коп. (без учета НДС) - для доли (324775/339636) ООО «Фирма «У»,  58 439 руб. 08 коп.  (без учета НДС) - для доли (9965/339636) ЗАО «В»,  28 712 руб. 26 коп. (без учета НДС) - для доли (4896/339636) Индивидуального предпринимателя Шевелева О.И.

В соответствии с представленными документами,  ООО «Фирма «У», ЗАО «В» и Индивидуальный предприниматель Ш.. являются собственниками объектов недвижимости, которые расположены на данном земельном участке, что подтверждается  свидетельствами о государственной регистрации прав. Земельный участок находится в пользовании ООО «Фирма «Ур» по договору аренды.

В порядке ст. 36 Земельного Кодекса РФ  ЗАО «В», индивидуальный предприниматель Ш., ООО «Фирма «У» 04.12.2001г. подало в МУГИСО заявку на выкуп земельного участка.

27.11.2003г. МУГИСО уведомило истцов письмом № 78-12390 об отказе в выкупе земельного участка, так как представленный пакет документов не соответствует требованиям Земельного кодекса РФ, ФЗ от 21.12.2001г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».

Ответчик в двухнедельный срок  со дня поступления заявления о выкупе земельного участка не принял решение и не заключил договор купли-продажи земельного участка (п. 6 ст. 36 Земельного кодекса РФ).

Поскольку  истец имеет право на выкуп спорного земельного участка в момент его обращения с соответствующим заявлением в  МУГИСО, а ответчик обязан заключить договор купли-продажи в порядке и на условиях, установленных Земельным Кодексом РФ,  выкупная цена земельного участка при таком расчете должна составлять 1 904 621 руб. 31 коп. (плюс с начислением НДС) - для ООО «Фирма «У»,  58 439 руб. 08 (плюс с начислением НДС) - для ЗАО «В», 28 712 руб. 26 коп. (плюс с начислением НДС) - для Индивидуального предпринимателя Ш.

Анализ судебной практики других округов показывает различный подход правоприменителей к решению данного вопроса. Так Федеральный арбитражный суд Центрального округа в постановлении по делу А48-296/03-Б от 23.10.03 указал, что при  расчете выкупной стоимости земельного участка, дополнительно к цене следует начислять и НДС, так как реализация земли, в соответствии со ст. ст. 146, 38 НК РФ, является объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость.

 

 

3.3. Споры, связанные с признанием права собственности на самовольную постройку.

 

3.3.1. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за истцом на основании п.3  ст. 222   ГК РФ, если земельный участок не был  предоставлен под возведенную постройку.

(Ф09-434/04 ГК) Индивидуальный предприниматель обратился в Арбитражный суд Пермской области с иском к Администрации г. Соликамска о признании права собственности на здание минимаркета.

При принятии судебных актов апелляционная и кассационная инстанции приняли во внимание то, что разрешение на строительство либо на выполнение строительно-монтажных работ ИП в установленном законодательством порядке не выдавалось, земельный участок был предоставлен в краткосрочную аренду, а из материалов дела усматривается (из договора следует, что это краткосрочная аренда без права выкупа), что данный участок не будет ему предоставлен под возведение минимаркета, следовательно право собственности на самовольную постройку не может быть признано за истцом на основании п.3  ст. 222   ГК РФ.

Вопросы, касающиеся признания права собственности на самовольную постройку, довольно часто встречаются в судебной практике.

Анализ данных дел позволяет сделать следующий вывод: если земельный участок не был предоставлен в установленном порядке, то нет основания для признания права собственности на самовольную постройку.

(Ф09-1088/2000-ГК). ООО обратился в Арбитражный суд с иском к администрации г. Екатеринбурга о признании права собственности на подземную камеру хранения на основании ст. 222 ГК РФ. Решением, оставленным без изменения постановлениями апелляционной и кассационной инстанций,  в удовлетворении иска отказано. Ссылки ИП на то, что самовольное строение возведено на земельном участке, который ранее был предоставлен истцу в краткосрочную аренду сроком на 3 года для размещения торгового павильона и временной автопарковки, судом отклонены, поскольку данное обстоятельство, согласно п.3 ст. 222 ГК РФ не имеют правового значения.

Аналогичные выводы содержаться в Постановлениях Федерального Арбитражного суда Уральского округа по делам  № Ф09-296/02-ГК, № Ф09-559/04-ГК.

    

IV. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут).

 

1. Невозможно установить сервитут на земельный участок, который не отводился в установленном порядке, границы которого не описывались и который не существует как объект земельных правоотношений (ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации).

Сервитут не может быть установлен на земельном участке общего пользования.

(КГ-А40/2165-03)(4) ЗАО «ЦМД» обратилось в арбитражный суд с иском к Московскому земельному комитету и Правительству Москвы об установлении частного бессрочного сервитута пользования ЗАО "ЦМД" земельным участком для прохода и проезда через земельный участок.

_________________________

(4) Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа

 

Из смысла пункта 1 статьи 274 ГК РФ следует, что сервитут может устанавливаться в интересах собственника земельного участка или другого недвижимого имущества, если нужды собственника, связанные с использованием названного имущества, не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Следовательно, необходимым условием установления сервитута является отсутствие возможности обеспечения потребностей заинтересованного лица каким-либо способом помимо сервитута.

Истец, мотивирует, что установление сервитута необходимо для доступа (проезда) к принадлежащим ему строениям. Из плана земельного участка видно, что истец просит предоставить ему земельный участок общего пользования, занятый проездами между строениями.

Однако, такое требование не может быть удовлетворено, принимая во внимание, что истец имеет право наряду с другими лицами пользоваться указанным земельным участком. Обременение сервитутом (правом проезда) земельного участка общего пользования, предназначенного для проезда автотранспорта, законодательством не предусмотрено.

Кроме того, выводы арбитражного суда относительно невозможности установления сервитута на земельный участок, границы которого не описывались и не удостоверялись в установленном порядке, являются верными и соответствуют материалам дела, в котором отсутствуют какие-либо документы, подтверждающие, что указанный земельный участок является объектом земельных правоотношений в соответствии со статьей 6 Земельного кодекса Российской Федерации.

 

2. Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника прав владения, пользования и распоряжения этим участком.

(Ф09-3442/03-ГК) ЗАО "Т" обратилось в Арбитражный суд Удмуртской Республики с иском к ООО "ПКФ "Т" об обязании ответчика обеспечить беспрепятственный допуск через обремененный сервитутом земельный участок посетителей и автотранспорта, следующих к производственным зданиям истца.

Согласно договору, заключенному между сторонами на основании судебного решения, на часть земельного участка, арендатором которого является ООО "ПКФ "Т", установлен частный сервитут для прохода через него посетителей и проезда автотранспорта, следующих к расположенным на соседнем земельном участке производственным зданиям ЗАО "Т".

Полагая, что ответчик ненадлежащим образом исполняет условия договора, препятствуя безоговорочному пропуску лиц и автотранспорта через обремененный сервитутом участок, истец обратился с иском.

Согласно ч. 1 ст. 274 ГК РФ собственник земельного участка вправе требовать от собственника соседнего земельного участка предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута), в том числе с целью обеспечения прохода и проезда через него. Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком (ч. 2 ст. 274 ГК РФ).

Приказом руководства ООО "ПКФ "Т" на его территории во избежание проникновения посторонних лиц и совершения противоправных действий установлен пропускной режим, который подлежит осуществлению совместно с работниками охраны ЗАО "Т".

Таким образом, установление ответчиком пропускного режима на территории предприятий, выпускающих однородную продукцию, не является ненадлежащим исполнением обязательств по договору, не препятствует осуществлению истцом производственной деятельности и не нарушает его прав и законных интересов.

    

V. Плата за землю.

 

Согласно статье 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

1. В судебной практике сложился однозначный подход к решению вопроса о том, что отсутствие правоустанавливающих документов на земельный участок, получение которых зависит исключительно от волеизъявления самого пользователя, не может служить основанием для освобождения пользователя земельным участком от уплаты земельного налога.

Постановление ВАС РФ от 30 октября 2001 г. №. 5991/01, Постановление ВАС РФ от 14октября 2003 г. № 7644/03.

ОАО "Новосибирскхлебопродукт" обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к Инспекции Министерства Российской Федерации по налогам и сборам по Железнодорожному району города Новосибирска о признании недействительным решения от 28.03.2000 No. 5 и требования от 28.03.2000 в части уплаты недоимки по земельному налогу, пеней и штрафов за неуплату налога и непредставление налоговой декларации.

Высший Арбитражный Суд  Российской Федерации принятые по делу судебные акты отменил, а дело - направил на новое рассмотрение в суд первой инстанции. При этом суд указал следующее.

Статьей 1 Закона РФ "О плате за землю" предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Ежегодным земельным налогом облагаются как собственники земли, так и землепользователи.

Статьей 37 Земельного кодекса РСФСР также установлено, что при переходе права собственности на строение вместе с объектом переходит право собственности на земельный участок.

Документальное оформление права владения участком земли, на котором расположено находящееся в собственности строение, зависело от волеизъявления самого истца. И то обстоятельство, что он не принял надлежащих мер к закреплению за ним права пользования землей непосредственно после перехода к нему права собственности на строение и что у него в связи с этим отсутствует документ, удостоверяющий такое право, не может служить основанием к освобождению его от уплаты земельного налога.

 

2. Размер арендной платы за земельный участок может изменяться не чаше одного раза в год.

В практике встречаются ситуации, когда органы государственной власти или органы местного самоуправления вносят изменения в нормативные правовые акты устанавливающие размеры арендной платы за земельные участки, обязывая пользователя (арендатора) земельного участка внести соответствующие изменения в договор аренды земельного участка.

(Ф09-698/04-ГК) Комитет по управлению имуществом города Орска (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд Оренбургской области с иском к ЗАО о понуждении к заключению дополнительного соглашения к договору аренды.

Между Комитетом (арендодатель) и ЗАО (арендатор) 29.11.02 заключен договор аренды земельного участка. Срок действия договора сторонами определен с 28.11.02 по 26.11.03. Согласно пункту 2.2 договора арендные платежи вносятся арендатором согласно расчетам арендодателя, которые являются неотъемлемой частью договора.

Распоряжением Администрации г. Орска от 28.01.03 установлено, что расчет арендной платы за землю в 2003 году производится с применением ставок земельного налога, действовавших в 2002 году, с применением коэффициента 1,8.

Руководствуясь названным распоряжением, арендодатель пересчитал размер арендной платы и письмом направил арендатору для подписания дополнительное соглашение к договору аренды. Согласно дополнительному соглашению размер годовой арендной платы увеличивался.

В соответствии со ст. ст. 15, 21 Закона "О плате за землю" размер, условия и сроки внесения арендной платы за землю устанавливаются договором.

Согласно п. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Пунктом 2.3 договора установлено, что арендодатель вправе изменить размер арендной платы в случаях принятия новых ставок арендной платы за землю, не чаще 1 раза в год.

Следовательно, размер арендной платы должен оставаться неизменным в течение года (с момента заключения договора).

Таким образом, установив, что требование Комитета о внесении изменений в договор аренды в части увеличения размера арендной платы до истечения одного года противоречит условиям договора и п. 3 ст. 614 ГК РФ, суд правомерно отказал в его удовлетворении.

 

VI. Ответственность за правонарушения в области охраны и использования земель.

 

1. Несоблюдение сроков установленных уполномоченным органом для сдачи земельных участков, после проведения определенных ремонтных работ, влечет ответственность по ст. 8.7 КоАП РФ.

 

(Ф09-431/04АК)  МУП обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с заявлением к Комитету по земельным ресурсам и землеустройству по г. Оренбургу, Комитету по земельным ресурсам и землеустройству по Оренбургской области о признании незаконным и отмене постановления N 9 от 10.07.03 о привлечении к административной ответственности по ст. 8.7 КоАП РФ в виде штрафа в сумме 30000 руб.

Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Оренбурга на основании распоряжения проведена проверка соблюдения МУП земельного законодательства, в ходе которой выявлено невыполнение Предприятием обязанностей по приведению земельных участков в состояние, пригодное для использования по целевому назначению после проведения аварийных работ на территории города. По результатам проверки Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Оренбурга составлен протокол и принято постановление о привлечении заявителя к административной ответственности за совершение правонарушения, предусмотренного ст. 8.7 КоАП РФ, в виде штрафа в сумме 30000 руб.

Статьей 8.7 КоАП РФ предусмотрена ответственность за невыполнение или несвоевременное выполнение обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению, после проведения определенных работ.

В соответствии с п. 5.5 Порядка предоставления во временное пользование земельных участков при строительстве и ремонтно-восстановительных работах на территории г. Оренбурга, утвержденного Распоряжением Главы г. Оренбурга N 1005-р от 27.03.01, после окончания всех видов работ и выполнения мероприятий по благоустройству, лицо, получившее ордер (п.п. 2.3, 3.2 Порядка), обязано сдать занимаемый земельный участок Комиссии Администрации города, действующей на основании распоряжения Главы города N 27-р от 11.01.96.

Судом на основании вышеуказанных актов проверки и других материалов дела установлено, что МУП  после проведения ремонтных и восстановительных работ на земельных участках, находящихся на территории г. Оренбурга, не соблюдены сроки сдачи участков, указанные в ордерах, соответствующей комиссии.

Таким образом, вывод суда о наличии в действиях заявителя состава правонарушения, предусмотренного ст. 8.7 КоАП РФ, обоснован, соответствует вышеуказанным нормативным актам и подтверждается материалами дела.

 

2. Отсутствие документа о праве пользования землей, получение которого зависит от волеизъявления самого пользователя, свидетельствует о наличии в его действиях состава правонарушения, предусмотренного ст. 7.1 КоАП РФ.

(Ф09-169/04АК) ООО обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением к Комитету по земельным ресурсам и землеустройству по г. Екатеринбургу о признании незаконным и отмене постановления о привлечении к административной ответственности по ст. 7.1 КоАП РФ в виде штрафа в сумме 20000 руб. - за нарушение земельного законодательства, выразившегося в использовании земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю.

Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству по г. Екатеринбургу на основании Положения о государственном земельном контроле в отношении ООО вынесено постановление о назначении административного наказания, которым общество привлечено к административной ответственности по ст. 7.1 КоАП РФ в виде штрафа в сумме 20000 руб. - за нарушение земельного законодательства, выразившегося в использовании без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов земельного участка, находящегося под служебной автостоянкой ООО.

В соответствии со ст. 7.1 КоАП РФ самовольное занятие земельного участка или использование земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю влечет наложение административного штрафа на юридических лиц от ста до двухсот минимальных размеров оплаты труда.

Земельным кодексом РФ предусмотрена обязательность государственной регистрации сделок с земельными участками в случаях, указанных в федеральных законах. Основания возникновения прав на землю и документы о правах на земельные участки указаны в ст.ст. 25, 26 Земельного кодекса РФ.

В соответствии со ст. 4 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 N 122-ФЗ право аренды подлежит государственной регистрации.

Таким образом, право на землю, приобретаемое лицом, возникает на основании юридического состава, включающего в себя два юридических факта: договор (соглашение) и акт регистрации договора. Только после регистрации договора арендаторы приобретают право владеть и пользоваться арендованным имуществом, в том числе арендованным земельным участком.

Документов, удостоверяющих право пользования вышеуказанным земельным участком у общества не имеется.

Отсутствие документа о праве пользования землей, получение которого зависит от волеизъявления самого пользователя, свидетельствует о наличии в его действиях состава правонарушения, предусмотренного ст. 7.1 КоАП РФ.

 

VII. Особенности рассмотрения споров по отдельным категориям земель.

 

1. При решении вопроса о предоставлении земель сельскохозяйственного назначения для несельскохозяйственных нужд существенное значение имеет вопрос о качестве земель и их пригодности для ведения сельскохозяйственного производства.

(Ф09-67/04ГК) Прокурор Челябинской области обратился в Арбитражный суд Челябинской области с иском к Администрации Сосновского района Челябинской области, о признании недействительными распоряжения Главы администрации Сосновского района "О строительстве базы с железнодорожным тупиком в п. Есаульский ЧП", постановления Главы Сосновского района от 19.12.2002 N 1238 "О предоставлении в аренду земельного участка ЧП под базу с железнодорожным тупиком", договора аренды земельного участка заключенного между Администрацией Сосновского района и предпринимателем.

Постановлением Главы Сосновского района N 1238 предпринимателю предоставлен в аренду земельный участок площадью 1.0 га (категория земель - земли промышленности, энергетики, транспорта и иного назначения) для строительства базы с железнодорожным тупиком, в связи с чем между предпринимателем и Администрацией Сосновского района был заключен договор аренды земельного участка.

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования исходя из того, что оспариваемое постановление принято органом местного самоуправления с превышением  полномочий, так как  решение о переводе земель из категории земель сельскохозяйственного назначения в категорию земель промышленности и иного спецназначения органом исполнительной власти Челябинской области не принималось.

Суд кассационной инстанции отменил принятое по делу решение, указал следующее.

В соответствии с п. 1 ст. 8 Земельного кодекса РФ перевод земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности, осуществляется исключительно органами исполнительной власти субъектов РФ.

Согласно ч. 3 ст. 8 ЗК РФ нарушение установленного настоящим Кодексом, федеральными законами порядка перевода земель из одной категории в другую является основанием признания недействительными актов об отнесении земель к категориям, о переводе их из одной категории в другую.

Оспариваемый ненормативный акт не содержит решения о переводе земель из одной категории в другую, постановлением Главы Сосновского района земельный участок был предоставлен предпринимателю в аренду. Указанные в п. 1 постановления слова "(категория земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи,... и земли иного специального назначения)" были исключены на основании постановления Главы Сосновского района от 25.06.03 N 511 (л.д. 64).

В силу ч. 2 ст. 79 ЗК РФ для строительства промышленных объектов и иных несельскохозяйственных нужд предоставляются земли, непригодные для ведения сельскохозяйственного производства, или сельскохозяйственные угодья из земель сельскохозяйственного назначения худшего качества по кадастровой стоимости.

Из содержания данной нормы следует, что при решении вопроса о предоставлении земель сельскохозяйственного назначения для несельскохозяйственных нужд существенное значение имеет вопрос о качестве земель и их пригодности для ведения сельскохозяйственного производства. При этом указанная норма, позволяющая использование земель с несельскохозяйственными целями, не содержит правила о переводе таких земель в иную категорию в порядке, предусмотренном ст. 8 Земельного кодекса РФ.

Согласно справке Главного агронома Сосновского управления сельского хозяйства и продовольствия от 01.09.03 N 66 (л.д. 149, т.1) земельный участок, расположенный в п. Есаульский, последние тридцать лет не использовался для выращивания сельскохозяйственных культур, произошло его заболачивание, грунт пропитан минеральными маслами, для выращивания сельскохозяйственных культур участок не пригоден без глобальной рекультивации.

 

2. Поскольку судом установлено, что спорный земельный участок находится на территории ЦПКиО (парка) и относится к землям общего пользования, а в силу закона приватизация указанных земельных участков запрещена, в удовлетворении иска о понуждении ответчиков к заключению договора купли-продажи земельного участка отказано правомерно.

(Ф09-2928/03-ГК) ООО  обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с иском к Администрации г. Орска, Комитету по управлению имуществом г. Орска (далее - Комитет) о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка, расположенного в Центральном парке культуры и отдыха.

ООО "Уралтехмаш" являясь собственником одноэтажного здания летнего кафе обратилось в Комитет с предложением о предоставлении ему в собственность земельного участка в порядке ст. 36 Земельного кодекса РФ.

Комитет отказал ООО "Уралтехмаш" в выкупе земельного участка и заключении договора купли-продажи.

В соответствии с п. 12 ст. 85 Земельного кодекса РФ, п. 8 ст. 28 ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 21.12.2002 N 178-ФЗ земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, парками, лесопарками и другими объектами могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

 



[1] Е.Г. Сирота – судья Арбитражного суда Свердловской области, канд. юрид. наук, преподаватель кафедры гражданского права УрГЮА

М.Л. Скуратовский – судья Арбитражного суда Свердловской области, председатель судебного состава

И.Г. Чайка – помощник судьи Арбитражного суда Свердловской области, соискатель кафедры земельного права УрГЮА

О.В. Шихалева – преподаватель кафедры земельного и экологического права УрГЮА, аспирант кафедры предпринимательского права УрГЮА