Екатерина Георгиевна Сирота – канд. юрид. наук, судья Арбитражного суда Свердловской области, преподаватель кафедры гражданского права УрГЮА;

Юлия Брониславовна Гонгало – главный специалист отдела анализа и обобщения судебной практики;

Ирина Григорьевна Чайка – помощник судьи Арбитражного суда Свердловской области, соискатель кафедры земельного права УрГЮА

 

Практика применения норм о сервитутах (правах ограниченного пользования чужим недвижимым имуществом)

 

Сервитут представляет собой право ограниченного пользования чужим недвижимым имуществом и выступает в качестве обременения права лица, в отношении имущества которого установлен сервитут.

Сервитуты могут быть частными и публичными. Частные сервитуты устанавливаются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством, в интересах определенного лица на основании договора между лицом, в интересах которого устанавливается сервитут, и лицом, имущество которого обременяется сервитутом. При недостижении соглашения  спор об установлении сервитута или его условиях разрешается судом. В качестве лица, требующего установления сервитута, может выступать собственник недвижимости либо обладатель иного вещного права (По общему правилу, не признается судебной практикой право требовать установления сервитута за арендатором (постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 21.09. 2004 г.  N КГ-А40/7763-04,  постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 12.07.2004 г. № КГ-А40/5399-04)); в качестве лица, имущество которого обременяется сервитутом,  выступает собственник. Однако вопрос о составе и процессуальном статусе лиц, участвующих в деле, в случае, когда земельный участок предоставлен в пользование другому лицу в судебной практике решается неоднозначно. В одном случае собственник и обладатель такого производного права привлекаются в качестве соответчиков (Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 7.10.2004 N КГ-А40/8796-04 надлежащими ответчиками по иску об установлении сервитута признаны субъект права бессрочного пользования и орган, уполномоченный представлять интересы собственника в земельных отношениях), в другом – ответчиком выступает собственник, а лицо, обладающее правом пользования – в качестве третьего лица (Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 10 декабря 2003 г. N КГ-А40/9749-03: орган, представляющий интересы собственника, привлечен в качестве ответчика, арендатор – в качестве третьего лица), в третьем – в качестве ответчика выступает только землепользователь (В постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 18.06.2002 г. № А13-67/02-13 суд, основываясь на ст.41 Земельного кодекса, в соответствии с которой  землепользователь осуществляет права собственника земельного участка, признал надлежащим ответчиком обладателя права бессрочного пользования, указав, что отсутствие статуса собственника не исключает обязанности по установлению сервитута, поскольку права истца нарушаются именно действиями лица, который осуществляет право пользования участком). Наиболее спорным является вопрос о возможности привлечения в качестве ответчика по иску об установлении сервитута арендатора (В постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 30.10.2001 г. № 2679 суд, ссылаясь на ст.274 ГК РФ, пришел к выводу о том, что арендатор земельного участка не может быть ответчиком по иску об установлении сервитута; в постановлении Федерального арбитражного суда Центрального округа от 26.03.2004 г. №А36-108/8-03 со ссылкой на ст.41 Земельного кодекса РФ обосновывается, что арендатор является надлежащим ответчиком по такому иску).

По вопросу о необходимости соблюдения досудебного порядка урегулирования спора по делам об установлении сервитута в судебной практике сложилось две противоположных точки зрения. Сторонники одной позиции  считают, что пунктом 3 ст.274 ГК РФ предусмотрен досудебный порядок, и при отсутствии  доказательств его соблюдения иск подлежит оставлению без рассмотрения (Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от  04.01.2003 г. по делу N А55-2763/02-19). Сторонники другой позиции полагают, что соблюдение досудебного порядка урегулирования спора не требуется, поскольку пункт 3 ст.274 ГК РФ такую обязанность не предусматривает (Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 22.03.2002 г. по делу N А33-13498/01-С2-Ф02-658/02-С2; постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 30.10. 2001 г. по делу N 2679).

К числу существенных условий соглашения о сервитуте относится только условие о предмете: договор должен содержать признаки, позволяющие индивидуализировать объект (земельный участок или иное недвижимое имущество), в отношении которого устанавливается сервитут. Не являются существенными условия о плате и сроке действия сервитута.

Публичный сервитут регулируется нормами Земельного, Водного, Лесного, Градостроительного кодексов и устанавливается на основании закона или иного нормативного правового акта в интересах неопределенного круга лиц. Отдельные виды публичных земельных сервитутов предусмотрены пунктом 3 ст.23 Земельного кодекса РФ, водных – ст.44 Водного кодекса РФ.

Гражданский кодекс РФ распространяет действие норм о сервитутах в отношении земельных участков на другие объекты недвижимости (здания, сооружения и т.п.)

 

I. Сервитуты, обременяющие земельные участки

 

1. Право требовать установления сервитута в отношении земельного участка принадлежит собственнику недвижимого имущества, находящегося на данном участке, а также обладателю права хозяйственного ведения или оперативного управления. Владелец самовольной постройки, право собственности на которую не признано судом в порядке, установленном п.3 ст.222 ГК РФ, не вправе требовать установления сервитута в отношении земельного участка, на котором расположена самовольная постройка (дело № А60-28304/2002)

 

ООО «М» обратилось в суд к ОАО «К» с иском об  установлении сервитута в отношении земельного участка, принадлежащего ответчику и необходимого для обеспечения проезда и прохода в здание, находящееся на территории ответчика.

Решением суда исковые требования удовлетворены, поскольку истцом представлено свидетельство о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости, расположенный на территории ответчика, и материалами дела подтверждается, что истец  лишен возможности им пользоваться.

Постановлением апелляционной инстанции решение отменено, в иске отказано в связи со следующим.

Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 11.12.2003 года по делу N Ф09-1737/03ГК здание, для обеспечения доступа в которое истец обратился с настоящим иском, признано самовольной постройкой, регистрация права собственности на данный объект за истцом признана незаконной.

В соответствии со статьей 274 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник недвижимого имущества вправе требовать от собственника другого земельного участка предоставления права ограниченного пользования соседним земельным участком (сервитута).

Поскольку вступившим в законную силу решением суда установлено, что истец не является собственником объекта недвижимости, расположенного на территории ответчика, ООО «М» не вправе требовать установления сервитута в отношении земельного участка.

 

2. Требование об устранении препятствий в пользовании земельным участком, принадлежащим другому лицу, подлежит удовлетворению только при обременении данного участка сервитутом и при условии, что устранение препятствий обеспечит восстановление нарушенного права истца.

Сервитут для обеспечения проезда через земельный участок, принадлежащий другому лицу, может быть установлен при отсутствии иного доступа к участку истца (В постановлении от 11.05.2004 г. по делу № Ф09-1292/04 Федеральный арбитражный суд Уральского округа подчеркнул, что необходимым условием установления сервитута является отсутствие возможности обеспечения потребностей заинтересованного лица каким-либо иным способом, помимо сервитута. В иске об установлении сервитута отказано, поскольку потребности истца в использовании по назначению принадлежащего ему железнодорожного полотна не могут быть обеспечены установлением сервитута и истцом не представлено доказательств невозможности иного способа использования железнодорожных путей, помимо установления сервитута.

Аналогичные доводы содержатся в постановлении Федерального арбитражного суда Уральского округа от 05.08.2004 г. по делу Ф09-2445/2004) (дело № А60-15331/2003).

 

ЗАО «М» обратилось в суд с иском об обязании ответчика снести металлическое сооружение и бетонный забор, примыкающие к производственным помещениям истца.

Решением суда исковые требования удовлетворены. Суд пришел к выводу, что ответчик самовольно возвел металлическое сооружение, заняв частично территорию земельного участка истца, и установил бетонный забор, перекрыв дорогу общего пользования и ограничив доступ истца к принадлежащему ему имуществу.

Постановлением апелляционной инстанции решение отменено, в иске отказано.

                Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 17.11.2004 г. по делу Ф09-3817/04 постановление апелляционной инстанции оставлено без изменения.

 По данному делу была проведена землеустроительная экспертиза, в результате которой установлено, что бетонный забор территорию земельного участка истца не занимает и, вероятно, расположен на землях общего пользования. Демонтаж (снос) забора и навеса не способен обеспечить возможность проезда на арендуемый истцом земельный участок в том месте, на которое претендует истец, поскольку движению транспорта препятствуют строения, возведенные самим истцом.

Таким образом, существование забора на участке, не принадлежащем истцу, не может быть признано нарушением его прав, соответственно, отсутствуют основания для удовлетворения иска об устранении препятствий к пользованию имуществом, истцу не принадлежащим. 

Требование о сносе бетонного забора вызвано необходимостью проезда истца на арендованный участок только через земельный участок, принадлежащий на праве аренды ответчику. Данное обстоятельство могло бы выступать основанием для обременения участка ответчика сервитутом, однако сервитут в отношении земельного участка ответчика не установлен, и согласно заключению эксперта  существует возможность проезда на участок истца с другой стороны.

Таким образом, при отсутствии сервитута и наличии иного доступа к имуществу истца требование об устранении препятствий к пользованию земельным участком, принадлежащим другому лицу, удовлетворению не подлежит.

 

3. Требование о предоставлении права пользования дорогой, расположенной на земельном участке, принадлежащем другому лицу, является требованием о предоставлении права пользования чужим земельным участком, которое может осуществляться только при обременении его сервитутом.

Право пользования возникает с момента государственной регистрации сервитута (В постановлении от 11.11.2002 по делу Ф09-2723/2002 Федеральный арбитражный суд Уральского округа признал ошибочным вывод суда апелляционной инстанции о существовании сервитута, поскольку в материалах дела отсутствовали доказательства государственной регистрации сервитута: представленное свидетельство о праве собственности на здание не содержит ссылки на наличие обременения в виде сервитута).

При отсутствии сервитута иск об устранении препятствий в пользовании чужим земельным участком удовлетворению не подлежит (дело № А60-18651/03)

 

ООО «П» обратилось в суд с иском к  ООО «О», ООО  «У», ООО «Р» об обязании ответчиков убрать установленные в непосредственной близости от его объектов недвижимости бетонные блоки, будку контрольно-пропускного пункта, снять пост охраны и не устанавливать в дальнейшем  автомобилей, блоков с тросами, будок контрольно-пропускных пунктов и иного имущества на территории внутрискладских дорог (проездов).

Решением суда в иске отказано со ссылкой на то, что к принадлежащим истцу объектам недвижимости  обеспечивается другой свободный доступ, а бетонные блоки, автомобили и контрольно-пропускной пункт находятся на земельном участке, право пользования которым принадлежит ответчику - ООО «Р».

Постановлением апелляционной инстанции решение  оставлено без изменения.

Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 05.05.2004 г. по делу  N Ф09-1200/04-ГК судебные акты оставлены без изменения.

Суд пришел к выводу о том, что предъявленное истцом требование об обязании ответчиков убрать имущество для обеспечения беспрепятственного проезда транспорта  к принадлежащим истцу на праве собственности объектам недвижимости по юридической природе является негаторным иском (ст.304 ГК РФ). Для его удовлетворения истец должен доказать, что нарушение его права собственности  обусловлено действиями (бездействием) ответчиков, которые носят противоправный характер и продолжаются на момент предъявления иска. Правомерные действия лиц, создающие собственнику препятствия в пользовании и (или) распоряжении его имуществом (например, вследствие ареста имущества  или договора о залоге с оставлением предмета залога у залогодателя под замком и печатью залогодержателя), основанием для удовлетворения негаторного иска не являются.

Из материалов дела следует, что действия ответчиков, установивших бетонные блоки с тросами и будку охраны, были правомерными. Указанные сооружения установлены  в пределах границ земельного участка, принадлежащего ООО «Р» на праве бессрочного пользования. Факт отсутствия правонарушения в действиях ответчиков, установивших заградительные сооружения, установлен постановлением Железнодорожного районного суда г. Екатеринбурга.

Суд отклонил довод истца о том, что сооружения  установлены на дорогах общего пользования. Право бессрочного пользования земельным участком, на котором расположена дорога, принадлежит ответчику, следовательно, требование истца о пользовании дорогой, расположенной на принадлежащем ООО «Р» земельном участке, по существу, является  требованием о пользовании соседним земельным участком, которое может осуществляться при обременении последнего сервитутом. Сервитут в отношении данного земельного участка не зарегистрирован в установленном законом порядке (п.1 ст.131 ГК РФ), следовательно, соответствующего права пользования чужим земельным участком  у истца не возникло (п. 2 ст. 8 ГК РФ).

Аналогичная позиция нашла отражение в постановлении Федерального арбитражного суда Уральского округа от 08.10.2002 г. по делу 2448/2002.

 

4. Обеспечительные меры в виде обязания обеспечить беспрепятственный доступ к земельному участку, принадлежащему другому лицу, не могут быть приняты в качестве обеспечения иска об установлении сервитута (дело № А60-14692/2005)

 

Потребительское общество одновременно с предъявлением иска об установлении сервитута в отношении земельного участка обратилось в суд с ходатайством об обеспечении иска путем  обязания ИП Ш. обеспечить беспрепятственный проход сотрудников и проезд транспорта к зданию истца через земельный участок ответчика; обеспечить возможность пользоваться истцу мусороприемником (контейнером для мусора), установленным на земельном участке ответчика и не чинить препятствий истцу в пользовании его имуществом.

Суд отказал в удовлетворении заявления об обеспечении иска ввиду необоснованности необходимости принятия обеспечительных мер, указав следующее.

Предметом иска является требование об установлении права ограниченного пользования земельным участком для обеспечения беспрепятственного прохода и проезда сотрудников истца, а также автомашин к зданию истца, расположенному на соседнем земельном участке, принадлежащим ответчику. В качестве обеспечительных мер истец просит обеспечить возможность беспрепятственного доступа к земельному участку ответчика.

Таким образом, требование  о принятии обеспечительных мер в сущности полностью совпадает с предметом спора, разрешить который еще предстоит в судебном заседании.

Подобная ссылка заявителя в ходатайстве об обеспечении иска не принята судом  в качестве надлежащего обоснования возможности причинения значительного ущерба истцу или затруднительности исполнения судебного акта,   поскольку правомерность и обоснованность требования истца об установлении права ограниченного пользования земельным участком подлежит установлению при рассмотрении дела по существу в суде первой инстанции. 

 

5. При переходе права собственности на земельный участок обременение последнего сервитутом сохраняется.

Лицо, в интересах которого установлен сервитут, вправе предъявить негаторный иск для защиты своего права пользования имуществом, обремененным сервитутом (дело №А60-33285/03).

 

ЗАО «Р» обратилось в суд к ООО «С» об обязании ответчика устранить  препятствие в пользовании принадлежащим ему на праве собственности имуществом,  путем обеспечения беспрепятственного допуска  на территорию очистных сооружений ливневой канализации.

Решением суда исковые требования удовлетворены по следующим основаниям.

          Истец приобрел очистные сооружения ливневой канализации по договору купли-продажи.  Сооружения находятся  на территории имущественного комплекса, являющегося собственностью ООО «Ср» и переданному  по договору аренды  ООО «С». В отношении части земельного участка, где расположены подземные очистные сооружения,  установлен сервитут.    

           Таким образом,  право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут), на котором расположено приобретенное истцом имущество, в порядке сингулярного правопреемства  перешло к истцу.

           Ответчик ограничивает доступ сотрудников истца  на территорию очистных сооружений.

Основываясь на ст.304, 305 ГК РФ, суд указал, что правом на негаторный иск обладают собственник, а также титульный владелец, которые владеют вещью, но лишены возможности пользоваться или распоряжаться ею. Поскольку истец приобрел и владеет имуществом, обремененным сервитутом, на законном основании, он вправе использовать вещно-правовые способы защиты своего права пользования чужим земельным участком.

 

6. Взыскание платы за пользование проезжей частью неделимого земельного участка, предоставленного в аренду нескольким арендаторам, возможно только при обременении данного участка сервитутом в интересах кого-либо из арендаторов.

При отсутствии сервитута требование об оплате совместно используемой части земельного участка, заявленное одним из арендаторов неделимого участка, удовлетворению не подлежит (дело № А60-17102/03).

 

ООО «Г» обратилось в суд с иском о взыскании с ООО «С» платы за пользование проезжей частью неделимого земельного участка, предоставленного сторонам для совместного использования, ссылаясь на то, что истец несет необоснованные убытки в связи с оплатой в полном объеме стоимости аренды земельного участка, на котором расположена и проезжая часть, используемая в том числе ответчиком.

Решением суда в удовлетворении исковых требований отказано по следующим основаниям.

По условиям договора земельный участок предоставлен сторонам для совместного пользования  с распределением арендной платы пропорционально площади помещений, находящихся в их собственности к общей площади помещений зданий, расположенных на данном земельном участке.

Земельный участок используется ответчиком в соответствии с условиями договора аренды, обязанность по уплате арендной платы исполняется надлежащим образом путем перечисления денежных средств на бюджетный счет отделения федерального казначейства.

Сервитут в отношении территории данного земельного участка, используемой сторонами в качестве проезжей части, в интересах истца не установлен.

Таким образом, пользование земельным участком осуществляется сторонами в соответствии с условиями договора аренды и основания для взыскания в пользу истца платы за использование ответчиком проезжей части земельного участка отсутствуют.

 

7. Споры об установлении и прекращении публичного сервитута подлежат рассмотрению в порядке, предусмотренном главой 23 Арбитражного процессуального кодекса РФ, на основании заявления заинтересованного лица (Данная позиция поддерживается Высшим Арбитражным Судом РФ (п.29 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 г. N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).) (дело №А60-22495/2004).

 

ООО «А»  обратилось в суд с заявлением о признании недействующим постановления главы муниципального образования, которым установлен бессрочный постоянный сервитут на право прохода людей и проезда автотранспорта в отношении части земельного участка, арендуемого заявителем.

Решением суда заявленные требования удовлетворены, дело рассмотрено в порядке, установленном главой 23 АПК РФ.

Принимая дело к производству, суд основывался на ст.23 Земельного кодекса РФ, согласно которой публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения. Исходя из данных положений, суд пришел к выводу о том, что постановление главы муниципального образования является нормативным правовым актом. Суд кассационной инстанции в постановлении от 25.11.2004 г. по делу № Ф09-3898/04 указал, что оспариваемое постановление отвечает всем признакам нормативно-правового акта и дело правомерно рассмотрено судом в порядке, установленном главой 23 АПК РФ.

 

8. Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний (ст.23 Земельного кодекса РФ). Однако непроведение общественных слушаний не является основанием для признания недействующим нормативного акта, которым установлен публичный сервитут, если в материалах дела имеются иные документы, позволяющие выявить мнение общественности по данному вопросу, и судом установлена необходимость установления публичного сервитута  (дело №А60-22495/2004).

 

ООО «А»  обратилось в суд с заявлением о признании недействующим постановления главы муниципального образования, которым установлен бессрочный постоянный сервитут на право прохода людей и проезда автотранспорта по арендуемому заявителем земельному участку.

Решением суда заявленные требования удовлетворены. Суд пришел к выводу о том, что при принятии оспариваемого акта были существенно нарушены требования ст.23 Земельного кодекса РФ, согласно которой установлению публичного сервитута должны предшествовать общественные слушания, а решение об установлении публичного сервитута должно быть вынесено с учетом общественных слушаний.

Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 25.11.2004г. №Ф09-3898/04ГК решение отменено, дело направлено на новое рассмотрение в связи со следующим.

Пунктом 2 ст.23 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что установление публичного сервитута осуществляется с учётом результатов общественных слушаний.

Непроведение общественных слушаний не может служить основанием для признания нормативного акта не соответствующим закону, поскольку указанная норма права предусматривает согласительный характер таких слушаний, и предписывает лишь учитывать их результаты, а не устанавливать публичный сервитут по результатам общественных слушаний.

В материалах дела имеется письмо граждан, адресованное главе муниципального образования, в котором обратившиеся просят установить беспрепятственный проход по дороге, расположенной в пределах арендуемого заявителем  земельного участка.

Отклоняя доводы органа местного самоуправления об отражении общественного мнения в заявлении жителей посёлка, суд первой инстанции не учёл, что порядок проведения общественных слушаний по вопросу установления публичного сервитута в настоящее время законодательно не установлен, а в указанном письме выражено мнение общественности по данному вопросу (Аналогичная позиция выражена в постановлении Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 10.04.2003 г. № А12-17236/02-С43: суд кассационной инстанции отменил решение об отказе в признании недействующим постановления администрации города об установлении публичного сервитута, указав в качестве одного из оснований несоблюдение требования о проведении общественных слушаний, однако подчеркнул, что отсутствие порядка проведения таких слушаний не освобождает орган, устанавливающий публичный сервитут, от получения каким-либо образом мнения общественности по данному вопросу. В материалах дела не имеется документов, подтверждающих утверждение ответчика о вынесении им постановления в интересах местного населения (потребителей), а также предпринимателей, осуществляющих торговую деятельность на территории истца.).

Кроме того, суд кассационной инстанции указал на необходимость исследования  вопроса о наличии оснований для установления публичного сервитута,  оценки доказательств, представленных в обоснование принятого нормативного акта, а также необходимость исследования вопроса о нарушении оспариваемым актом прав заявителя.

 

II. Сервитуты, обременяющие иные объекты недвижимости

 

9. Сервитут может быть установлен в отношении помещения санузла для обеспечения возможности прокладки трубопроводов канализации, горячей и холодной воды и их эксплуатации (дело № А60-7223/2004)

 

Истец обратился в суд с иском об  установлении сервитута в отношении помещения туалета, ссылаясь на необходимость прокладки трубопроводов канализации, горячей и холодной воды и их эксплуатации на время существования санузла истца.

Решением суда исковые требования удовлетворены.

Постановлением апелляционной инстанции решение оставлено без изменения по следующим основаниям.

Истец является собственником нежилых помещений, расположенных на четвертом этаже здания, ответчик является собственником  помещений, расположенных на третьем этаже того же здания.

В принадлежащих истцу нежилых помещениях истцом был построен санузел, смонтировано необходимое оборудование. Для пуска санузла в эксплуатацию и использования данного объекта по назначению истцу необходимо провести работы по прокладке трубопроводов канализации, горячей и холодной воды от санузла истца к стоякам общего пользования, произвести подключение данных трубопроводов к стоякам общего пользования. Из схемы, представленной суду, следует, что прокладка трубопроводов и их подключение к стоякам общего пользования возможна только путем проведения данных работ в помещении санузла ответчика.

Истец направлял ответчику предложение об установлении истцу возможности подключения сетей канализации,  однако стороны согласия не достигли.

Таким образом, истец лишен возможности пользоваться построенным им санузлом, так как для использования и эксплуатации санузла необходим доступ в помещение санузла ответчика, для подключения к стоякам общего пользования в помещении санузла ответчика.

Основываясь на ст.ст. 274, 277 ГК РФ, суд признал требования истца обоснованными и установил сервитут в отношении  помещении санузла ответчика для обеспечения истцу возможности проведения работ по прокладке трубопроводов канализации, горячей и холодной воды от санузла истца к стоякам общего пользования, обеспечения необходимых условий (доступ в помещение санузла ответчика, снятие облицовки стен, отключение от водоподающих труб стояков канализации горячей и холодной воды) для их подключения к стоякам общего пользования в помещении санузла ответчика.

 

10. Требование о предоставлении  права прохода к  помещению через коридор, принадлежащий другому лицу, является требованием об установлении сервитута в отношении недвижимого имущества.

          При отсутствии сервитута негаторный иск удовлетворению не подлежит (дело А60-№ 27592/03).

    

                Производственный кооператив "К" обратился в суд с иском к предпринимателю Е. об обязании ответчика разблокировать дверь, ссылаясь на невозможность пользоваться помещением в связи с неправомерными действиями ответчика, заварившего входную дверь, ведущую в коридор цокольного этажа, которым истец пользуется для прохода в свое помещение.

Решением суда исковые требования удовлетворены со ссылкой на постановление апелляционной инстанции по другому делу, которым, по мнению суда, установлен факт правомерного пользования коридором со стороны истца.

Постановлением апелляционной инстанции решение отменено, в иске отказано.

Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 31.08.2004 г. по делу № Ф09-2767/04 постановление апелляционной инстанции оставлено без изменения.

Суды апелляционной и кассационной инстанции исходили из следующего.

Истец, будучи  собственником нежилого помещения в многоэтажном здании, решил оборудовать другой выход из своего помещения через коридор нежилого помещения, принадлежащего иному собственнику.

Доказательства согласия собственника на пользование коридором в деле отсутствуют, соответственно, нет оснований для вывода о том, что коридор  используется истцом правомерно.

Таким образом, истец, заявляя такое требование, фактически просит не устранить препятствия в пользовании  своим имуществом, а предоставить право выхода именно через коридор, принадлежащий муниципалитету, в отсутствие согласования с собственником возможности установления дверного проема и установления сервитута на пользование коридором.

При таких обстоятельствах негаторный иск удовлетворению не подлежит, поскольку факт нарушения третьими лицами прав собственника (иного титульного владельца), лежащий в основании данного иска, не доказан.

 

11. Плата за пользование недвижимым имуществом, обремененным сервитутом, определяется исходя из соотношения площадей помещений, принадлежащих сторонам на праве собственности, и общей площади помещений, обремененных сервитутом.

При установлении размера платы должно соблюдаться требование о соразмерности платы за пользование сервитутом затратам на содержание имущества, обремененного сервитутом (дело №А60-9965/04)

 

ЗАО «П» обратилось в суд с иском к ОАО «Пр» об установлении платы за право ограниченного пользования недвижимым имуществом ответчика в размере 279 руб. в месяц.

Решением суда условие соглашения об установлении сервитута, касающееся размера платы изложено в следующей редакции: "Общая сумма за право ограниченного пользования Объектом составляет 1000 руб. в месяц. Плата за пользование сервитутом подлежит ежегодному изменению с учетом индекса инфляции, который определяется органами статистики по региону». Принимая решение, суд исходил из следующего.

Истец занимает 2,3 %  площади помещений ответчика, что составляет 6,59 кв от общей площади помещений, обременяемых сервитутом. Исходя из себестоимости содержания одного квадратного метра (127 руб.), расходы на содержание 6,59 кв составляют 836 руб. 93 коп. Суд увеличил данную сумму на 20 % с учетом получения разумной прибыли и компенсации неудобств и определил размер платы 1000 руб. в месяц.

 Постановлением апелляционной инстанции решение оставлено без изменения. Суд апелляционной инстанции согласился с размером платы, установленным судом первой инстанции. При этом указал,  что в соответствии со статьями 274-276 ГК РФ включение в состав платы за сервитут разумной прибыли от предоставления права пользования сервитутом неправомерно, поскольку данные нормы предусматривают соразмерную компенсацию за содержание недвижимого имущества, обремененного сервитутом. Однако поскольку собственник не включил в расчет соразмерной компенсации сумму налога на добавленную стоимость, составляющую 20%, как и определенная судом первой инстанции сумма прибыли, размер платы за пользование сервитутом, установленный судом первой инстанции, не изменился.

Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 2.11. 2004 г. по делу N Ф09-3622/04-ГК судебные акты оставлены без изменения. Основываясь на п.5 ст.274 ГК РФ, суд кассационной инстанции указал, что  соразмерность является оценочной категорией и признал обоснованным размер платы за пользование недвижимым имуществом, обремененным сервитутом, отклонив доводы заявителя жалобы  о том, что
с учетом неудобств по пользованию своими помещениями, которые создает истец ответчику сервитутом, соразмерной является плата в сумме 5000 руб. в месяц.